Cantidades entregadas a cuenta por el comprador de una vivienda en construcción. El banco que suscribió el aval colectivo es responsable en caso de incumplimiento por el promotor de las viviendas

Cantidades entregadas a cuenta por el comprador de una vivienda en construcción. El banco que suscribió el aval colectivo con el promotor responde,  aunque no se hayan emitido avales individuales siendo indiferente que el aval colectivo se haya suscrito con posterioridad a la fecha de compraventa de vivienda.

Sentencia de la Sala de lo Civil del  Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2016.

Rec. 1905/2014

En esta sentencia  el Tribunal Supremo recuerda que ya existe  jurisprudencia consolidada (sentencias de Pleno 322/2015, de 23 de septiembre,  272/2016, de 22 de abril  y 626/2016, de 24 de octubre)  en la que se reconocía que, aunque no existan avales individuales a favor de cada uno de los compradores de una vivienda en construcción que garanticen las entregas anticipadas que estos efectúen, ello no impide que la obligación de restituir las mismas con los intereses correspondientes sea exigible si existe una póliza o línea de avales colectiva, debiendo responder de ello  la entidad avalista en caso del incumplimiento de la obligación de entrega de vivienda por parte del promotor. 

Así, el Tribunal expone que en estos  casos “al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía” ; de otra parte, también estima que  “la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a éstos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme alart. 3 Ley 57/1968” ; y, asimismo, afirma que  “la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva”. 

También resulta indiferente que la línea colectiva de avales ("aval colectivo") suscrita entre el promotor y el banco para garantizar las cantidades adelantadas por los compradores haya sido suscrita con posterioridad a la fecha de celebración del contrato de compraventa, ya que “bajo el principio tuitivo que conduce la interpretación y aplicación de la Ley 57/1968, la entidad bancaria que concertó la línea de avales debía conocer, o estaba en condiciones de hacerlo, los contratos de compraventa privada que ya se habían concertado, en garantía de cuyos pagos anticipados realizados por sus compradores se concertó la línea de avales, para emitir los correspondientes avales individualizados. Esto es, la entidad bancaria asumía una corresponsabilidad con el promotor de garantizar la eventual devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, en caso de incumplimiento de la obligación del promotor. En virtud de la cual no se admite que, en perjuicio del comprador al que no se le llegó a entregar el aval individualizado por parte del promotor, que no lo requirió al banco, este pueda escudarse en la ausencia del aval individualizado para eximirse de responsabilidad y que los compradores queden privados de la protección prevista en la Ley 57/1968”.

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