La
sentencia
3280/2017, de 14 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo,
concluye que una entidad de crédito que abrió una cuenta especial de la
promotora de viviendas para el ingreso de cantidades anticipadas por los
compradores no incurre en las responsabilidades previstas en el art. 1 de la
Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas, cuando se encuentre garantizada
mediante una póliza de afianzamiento suscrita entre la promotora de la
edificación y una compañía de seguros en el momento de su apertura.
Dicha sentencia parece
contradictoria con la Sentencia 5520/2016, de 21 de diciembre también dictada
por el Tribunal Supremo y
comentada
por este blog,
en la que se sentaba
el criterio de imputar la responsabilidad establecida en el art. 1
de la Ley 57/1968 a la entidad bancaria
avalista que suscribió con el promotor un aval colectivo para garantizar las
cantidades adelantadas en la adquisición de vivienda, cuando dicho promotor no cumpliese
con sus obligaciones.
Sin embargo no existe contradicción
entre ambas resoluciones, ya que los supuestos son distintos.
Mientras en el primer caso
(Sentencia 3280/2017), el banco no se
constituyó en avalista de las cantidades depositadas en la cuenta especial sino
que dichas cantidades estaban garantizadas por una empresa aseguradora, en el
segundo caso (Sentencia 5520/2016) la entidad financiera –en la que no consta
que se abriese cuenta especial- se
constituyó en avalista de dichas cantidades, asumiendo la garantía de
devolución de las mismas con los intereses previstos en la Ley 57/1968.
REGULACIÓN NORMATIVA SOBRE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA
Veamos la regulación normativa de
la materia y la doctrina más reciente recogida por la sentencia 5520/2016 sobre
la cuestión.
a)
Regulación legal actual de la garantía de devolución de
cantidades anticipadas
La norma aplicable al supuesto
objeto de la sentencia es la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, norma derogada
por la
Ley
38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, cuya
Disposición Adicional Primera establece la actual regulación de la garantía de
cantidades entregadas a cuenta durante la construcción de la vivienda, y cuyos
puntos fundamentales son los siguientes:
-La garantía se puede constituir
mediante contrato de seguro de caución, con póliza individual para cada
adquirente, o mediante aval solidario y
su finalidad es la devolución a los compradores de viviendas de las cantidades
a cuenta entregadas a los promotores, con inclusión de impuestos, incrementadas
con los intereses legales, para el caso de que la construcción no se inicie o
no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
-Se establece como momento para
constituir la garantía la fecha en la que se haya obtenido la licencia de
edificación.
-Las cantidades anticipadas por
los adquirentes deben depositarse en una cuenta especial abierta en entidades
de crédito de la que el promotor sólo podrá disponer fondos para las atenciones
derivadas de la construcción de viviendas. Para la apertura de esta cuenta la
entidad de crédito, bajo su
responsabilidad, exigirá la garantía referida anteriormente.
Se especifican los requisitos
exigibles al promotor, según éste haya optado por la suscripción de un contrato
de seguro de caución o de un aval solidario.
1.- Contrato de seguro de caución
Así, para que un contrato de seguro de caución pueda
servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta
de viviendas se deberán cumplir los siguientes requisitos:
a) Suscripción de una póliza de seguro individual por cada
adquirente, con la identificación del
inmueble a adquirir.
b) La suma asegurada debe incluir
la cuantía total de las cantidades
anticipadas, incluidos los impuestos
aplicables, incrementada en el interés
legal del dinero desde la entrega
efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda
por el promotor.
c) El tomador del seguro será el promotor, a quien le corresponderá el
pago de la prima y la condición de
asegurado/s la tendrá/n el/los adquirente/s que figure/n en el
contrato.
d) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan
corresponderle contra el tomador del seguro y la falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso,
excepción oponible.
e) La norma establece que la duración del contrato no podrá ser
inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas.
En caso de que se conceda prórroga
para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de
seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al
asegurado de dicha prórroga. Entendemos que esta facultad de prorrogar
el contrato por parte del promotor en el caso de que se pacte con el adquirente
una prórroga en la fecha de entrega de la vivienda no es voluntaria, sino que
es una obligación por parte de aquél.
Consideramos que la expresión "podrá prorrogar" no ha de entenderse como una posibilidad a la que se
podrá acoger, o no, según su libre criterio, el promotor, sino que ha de
entenderse en el sentido de que el promotor, ante la aseguradora, tiene esta
facultad sin que la compañía aseguradora pueda negar la prórroga de la
póliza esgrimiendo que ha vencido el plazo de entrega de la vivienda pactado.
Así se ha de interpretar, partiendo de
la propia literalidad del precepto en cuanto que también dispone, precisamente,
que la falta de pago de la prima por parte del promotor no pueda ser, en ningún
caso, excepción oponible sin que tampoco el asegurador pueda oponer al
asegurado las excepciones que sí pueden corresponderle contra el tomador del
seguro. En todo caso, la redacción de esta facultad de prórroga en la norma puede
ocasionar distintas interpretaciones y es manifiestamente mejorable.
f) Se atribuye a la entidad
aseguradora la facultad de comprobar durante la vigencia del seguro los
documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las
obligaciones contraídas frente a los asegurados; dicha facultad es coherente
con las obligaciones que asume aquélla frente a los adquirentes-asegurados.
h) Para que la compañía
aseguradora indemnice al asegurado en el caso de que la construcción no se
inicie o no llegue a buen fin, han de cumplirse los siguientes requisitos:
1-Que se requiera fehacientemente al promotor, por parte del comprador-asegurado, la
devolución de las cantidades entregadas a cuenta, impuestos e intereses
incluidos, y aquél no haya procedido a su reclamación en el plazo de treinta
días desde la fecha del requerimiento.
2-Que por parte del
comprador-asegurado, una vez transcurrido el plazo anterior o cuando no sea
posible la reclamación previa al promotor, reclame a la compañía aseguradora el
abono de la indemnización correspondiente (que será el importe de las
cantidades que se acrediten que hayan sido entregadas a cuenta más los
impuestos e intereses legales aplicables). La compañía aseguradora deberá
indemnizar al asegurad.
2.- Aval solidario
como garantía de devolución de cantidades adelantadas
Para que un aval pueda servir
como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas la Disposición Adicional Primera de Ley 38/1999 establece los
siguientes los siguientes requisitos:
a) Deberá emitirse y mantenerse
en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades
anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de
la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos
aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega
efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por
el promotor.
b) En caso de que la construcción
no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario,
siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución
de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y
sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su
devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente,
el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte
posible la reclamación previa al promotor.
c) Transcurrido un plazo
de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la
obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la
rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se
producirá la caducidad del aval.
Información contractual
La Ley 38/1999 también dispone
que en los contratos para la adquisición de viviendas en que se pacte la
entrega al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o
sociedad cooperativa, de cantidades anticipadas deberá hacerse constar
expresamente que el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las
cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los
intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los
plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la cédula
de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que
faculten para la ocupación de la vivienda. Asimismo debe constar la referencia
al contrato de seguro o aval bancario a, con indicación de la denominación de
la entidad aseguradora o de la entidad avalista y la identificación de la
entidad de crédito y de la cuenta especial a través de la cual se ingresarán
las cantidades anticipadas. La norma también dispone que en el momento del otorgamiento
del contrato de compraventa, el promotor deberá entregar al adquirente el
documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades
anticipadas.
Publicidad de la
promoción de viviendas
También resulta relevante la
obligatoriedad de que, en la publicidad de la promoción de viviendas con
percepción de cantidades a cuenta, se haga constar que el promotor ajustará su
actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en Ley
38/1999 debiendo mencionarse expresamente la entidad aseguradora o avalista
garante, así como la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta
especial en la que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas.
Regulación de la garantía de devolución de cantidades anticipadas en la
Ley 57/1968
Expondremos brevemente la
regulación contemplada en la derogada Ley 57/1968 porque es la norma aplicable
en función del tiempo en el que se sucedieron los hechos enjuiciados por la
Sentencia 3280/2017. Se precisa que, en todo caso, la regulación dada por la Ley 57/1968, no alteraría
las conclusiones de la sentencia si se aplicase la legislación vigente, siendo
la doctrina por el TS en la sentencia plenamente aplicable con la actual normativa
reguladora de la materia.
La regulación de la garantía de
devolución de cantidades pagadas al promotor de una vivienda en construcción
destinada a domicilio o residencia familiar se contemplaba, fundamentalmente, en el art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de
julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas.
En
dicho artículo se recogen dos condiciones que deben cumplir los promotores de
las viviendas:
Primera.-
Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de
interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora
inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o
por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y
Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie
o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Segunda.- Percibir
las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria
o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con
separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de
las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la
construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la
Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la
garantía a que se refiere la condición anterior.
De
la lectura del precepto, cabe extraer que la obligación de garantizar la
devolución de las cantidades entregadas en cuenta, incrementadas con el interés
anual del 6 por 100 incumbía al promotor de la edificación que ha de estar
destinada a viviendas o residencia familiar.
RECIENTE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL.
En
el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia se recoge, a modo de síntesis
la doctrina jurisprudencial sobre la materia. Exponiendo lo siguiente:
-El art. 1-2.ª de la Ley 57/1968
, que establece una responsabilidad legal específica de las entidades de
crédito («bajo su responsabilidad»), ha sido interpretado por esta sala en el
siguiente sentido: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968
las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta
del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente
garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades
anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el
promotor tenga abiertas en dicha entidad» ( sentencias 733/2015, de 21 de
diciembre , 142/2016, de 9 de marzo , 174/2016, de 17 de marzo , y 420/2016, de
24 de junio ).
Esto
es, resulta una obligación de la entidad financiera en la que se admitan los
ingresos de los compradores de vivienda, pagados como anticipo al promotor,
constituir una cuenta especial a dicho efecto y constatar la constitución de la
garantía establecida en el art. 1 de la Ley 57/1968. El no hacerlo, generará la
responsabilidad de la entidad financiera responder ante los compradores en el
caso de incumplir sus obligaciones el promotor. Por el contrario, el banco que
constituya una cuenta especial y verifique la existencia de cualquier garantía
válida (contrato de seguro o aval) prevista en el art. 1 de la Ley 57/1968, se
verá eximido de dichas responsabilidades.
En
el supuesto concreto estudiado por la sentencia, el Tribunal Supremo dictamina que la entidad
financiera no está obligada a verificar la existencia de certificados individuales
emitidos por el avalista o aseguradora,
a favor de los compradores de la vivienda, sino que bastaría constatar
la existencia de una póliza colectiva de afianzamiento, toda vez que la falta
de certificado individual no elimina la responsabilidad de la entidad
aseguradora o avalista cuando exista una póliza colectiva, aunque ésta tampoco
se haya entregado.
En
este sentido, la sentencia recoge la doctrina aplicable:
“Cuando la entidad avalista o aseguradora no
llega a emitir certificados individuales a favor de los compradores de las
viviendas, es doctrina jurisprudencial que la omisión del certificado
individual a favor de cada uno de los compradores no elimina la responsabilidad
de la entidad aseguradora o avalista, conjunta con la del promotor, de
garantizar la eventual devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los
compradores en caso de incumplimiento del promotor, responsabilidad exigible
incluso aunque a los compradores no se les hubiera entregado en su momento una
copia de la póliza colectiva ( sentencias 322/2015, de 23 de septiembre , de
Pleno, 272/2016, de 22 de abril , 626/2016, de 24 de octubre , y 739/2016, de
Pleno, de 21 de diciembre )”
Y
respecto a la exención de responsabilidad de la entidad financiera, aun cuando
no haya verificado la existencia de certificados individuales emitidos por la
entidad aseguradora o avalista a favor de los compradores, afirma lo siguiente:
“Sentado,
pues, que la entidad de crédito hoy recurrente abrió la cuenta especial de la
promotora legalmente exigida para el ingreso de las cantidades anticipadas por
los compradores, que esta cuenta se encontraba garantizada mediante una póliza colectiva de afianzamiento suscrita por la
promotora y una compañía de seguros y, en fin, que la entidad de crédito
comunicó a la aseguradora la apertura de la cuenta especial, la única
conclusión posible es que la entidad de crédito codemandada hoy recurrente no
incurrió en la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , pues cumplió
con todo aquello que le era exigible según la doctrina jurisprudencial”.
