Por ello, agiliza los procesos de desahucio en caso de impago de arrendamiento, reformando la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
Dicha disposición se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado del pasado 24 de noviembre y entrará en vigor al mes de su publicación.
Sus aspectos más relevantes, respecto al régimen regulador del contrato de arrendamiento de viviendas, son los siguientes:
Se posibilita la denegación de la prórroga obligatoria del contrato en caso de que surja la necesidad “para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada, antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”. Para que dicha denegación sea posible, debe constar expresamente en el contrato dicha causa de denegación de prórroga.
2.- Allanamiento con efectos automáticos de lanzamiento. Art. 21.3 de la LEC.
En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, si el allanamiento del demandado se ocasiona a través del compromiso con efectos de transacción contemplado en el art. 437.3, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, llevándose a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución.
3.- Enervación del desahucio a través del pago judicial o notarial de cantidades adeudadas. Art. 22 de la LEC.
En los supuestos en los que se enervara el desahucio por el pago–o consignación notarial o judicial- efectuado antes de la vista de las rentas o cantidades debidas al arrendador, el proceso finalizará mediante Decreto dictado por el Secretario Judicial, salvo que el demandante se oponga, en cuyo caso se celebrará la vista ante el Juez prevista en el art. 443 de la LEC; tras dicha vista, éste dictará sentencia declarando enervada la acción de desahucio o estimando la demanda, declarando procedente el desahucio. En el caso de que se declare enervada la acción de desahucio se condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
La enervación del desahucio por dichas causas solo se podrá utilizar en una sola ocasión, salvo que el cobro no se efectuase por causa imputable al arrendador. Tampoco cabrá la enervación del desahucio en el supuesto de que el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
4.- Asistencia jurídica gratuita. Art. 33.4 LEC.
El reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita deberá efectuarse dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda no suspendiéndose la celebración del juicio si se solicitase fuera de dicho plazo.
5.- Actos de comunicación. Arts. 155.3 y 164 LEC.
Si las partes no han acordado señalar en el contrato un domicilio en el que se lleven a cabo los actos de comunicación este será el de la vivienda o local arrendado.
No obstante, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión con colegiación obligatoria. También podrá designarse como domicilio el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.
Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.
Si no se pudiesen efectuar comunicaciones en los domicilios anteriormente referidos ni hallar al arrendatario.
6.- Condenas a futuro. Art. 220 LEC.
Se posibilita que el demandante pueda reclamar también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca. En dicho caso se toma como base de liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
7.- Juicio Verbal en reclamaciones de rentas y desahucios. Arts. 249 y 250 LEC
Con independencia de la cuantía, se tramitarán siempre a través de juicio verbal las acciones sobre reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.
8.- Compromiso de condonación de deudas condicionado al desalojo del inmueble. Art. 437.3
Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días -en la redacción anterior dicho plazo era un mes- desde que se notifique la demanda. Igualmente, se añade en esta nueva redacción, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado.
9.- Acumulación de acciones contra el fiador o avalista solidario. Art. 438.3 LEC.
Se precisa que cabe la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame contra el fiador o avalista solidario, previo requerimiento de pago no satisfecho.
10.- Citación para recibir la notificación de la sentencia y determinación del día y hora en que tendrá lugar el lanzamiento en caso de sentencia condenatoria. Art. 440.3 LEC.
En los casos de desahucio se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. En la propia citación se expresará que queda emplazado para recibir la notificación de la sentencia el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.
En la resolución de admisión, además, se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.
11.- Improcedencia del recurso de queja. Art. 494 LEC.
No procede el recurso de queja en los procesos de desahucios, cuando la sentencia que procediese dictar no tuviese la consideración de cosa juzgada.
12.- Notificación edictal de sentencias condenatorias. Art. 497.2 LEC.
En el caso de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago o expiración del plazo legal o contractual del arrendamiento, cuando el demandado citado no hubiera comparecido para recibir la notificación de la sentencia, ésta se efectuará por medio de edictos fijando la copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
13.- Solicitud de ejecución de sentencia condenatoria. Efectos respecto al lanzamiento. Art. 549 LEC.
La solicitud de ejecución de la sentencia condenatoria en la demanda de desahucio por falta de pago o expiración del plazo será suficiente para proceder a su ejecución efectuando el lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado, no siendo necesaria la espera legal de 20 días desde la firmeza de la sentencia para que se proceda al lanzamiento.
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