Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas

•   Se posibilitará deducir del alquiler las reformas y mejoras llevadas a cabo por el inquilino en el domicilio.

•  El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes

• Se permitirá subir los alquileres por encima del IPC si así lo acuerdan las partes

• Los desalojos podrán iniciarse pasados diez días del primer impago

El Consejo de Ministros aprobó ayer la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas.

Aspectos relevantes de la norma:

Aumenta la posibilidad de que las partes puedan adoptar acuerdos y pactos sobre aspectos que, anteriormente, no se podía disponer. En consecuencia se refuerza el principio de autonomía de las partes en detrimento de la regulación jurídica de dichos aspectos. 

La libertad de pactos afecta al derecho de adquisición preferente, que se podrá renunciar (a falta de acuerdo, este derecho seguirá en vigor) o la actualización de la renta cuyo procedimiento se podrá pactar libremente (hasta ahora, las rentas debían actualizarse con base en el Índice de Precios al Consumo). 

La norma acoge la posibilidad de que las mejoras acordadas o pactadas a cargo del inquilino se apliquen al pago de la renta.

En cuanto al tiempo de duración del contrato, éste será el expresamente pactado por las partes sin perjuicio de que se reduce de cinco años a tres la prórroga obligatoria y de tres a un año la duración de la prórroga tácita.

El arrendador podrá recuperar su inmueble en cualquier momento, cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato, y siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato. 

El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de un mes. Hasta ahora, en los contratos por más de cinco años, el arrendatario podía desistir a partir del quinto año con un preaviso de dos meses. La nueva ley amplía la posibilidad de desistimiento a los contratos de más de tres años y reduce el preaviso a un mes. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Se prevé que el arrendamiento de viviendas pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad y ello garantice la posición del inquilino, cuyo contrato deberá ser respetado en todo caso si se produce la venta de la vivienda. La inscripción en el registro será voluntaria.

Proceso de desahucio por falta de pago

La norma reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil  a fin de que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requiera al demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el impago. 

El juez dictará una sentencia terminando el proceso si el demandado no compareciese, no pagase o no justificase el impago. En la ejecución del desahucio será suficiente la presencia de un solo funcionario judicial.