El diario del Comercio de hoy recoge la noticia de la sentencia del Juzgado de Primera instancia nº 10 de Gijón de 21 de julio estableciendo que
los costes de la tasación de un inmueble, al igual que el resto de gastos (notaría, registro e impuesto de
actos jurídicos documentos) necesarios para formalizar un crédito hipotecario
para adquirir un inmueble, son a cuenta del cliente y no del banco, en este
caso LIBERBANK. El Juzgado razona su decisión en que "lógicamente, es el
interesado en obtener el crédito quien deberá hacer frente a los gastos que
ocasionen aquellos condicionantes que se le exigen para su concesión, salvo que
por ley sean imputables al prestamista".
Sin embargo, este criterio no resulta
compartido por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander, conocido como
Juzgado de Claúsulas Suelo de Cantabria, que en una sentencia dictada el 26 de julio pasado, estima que la cláusula contenida en el contrato de préstamo
hipotecario de -curiosamente, la misma entidad- LIBERBANK mediante la que se establece que el pago de los gastos
necesarios para formalizar el contrato es nula por abusiva.
Concretamente,
declara que ·la estipulación quinta inserta en la escritura de préstamo
hipotecario que acompaña a la demanda y que establece que serán de cuenta de la
parte prestataria los gastos derivados de lo pactado en la escritura y tramitación
de la misma hasta que cause inscripción en el Registro de la Propiedad, tales
como Aranceles notariales y registrales, gestión de documentos, entre los que
se comprenden la tramitación de dicha escritura ante el Registro de la
Propiedad, la Oficina Liquidadora de Impuestos, así como los gastos, impuestos
y otros devengos que se deriven de la cancelación de la hipoteca, es nula de
pleno derecho por abusiva y debe tenerse por no puesta, retrotrayéndose los efectos
de esta declaración de nulidad ex tunc".
La claúsula nula redactada por LIBERBANK establecía,
textualmente:
“Serán de cargo de la parte prestataria los gastos, impuestos y demás conceptos relacionados a continuación … Serán imputables a la partida presupuestada para gastos los derivados de lo pactado en esta escritura y tramitación de la misma hasta que cause inscripción en el Registro de la Propiedad, tales como Aranceles Notariales y Registrales, gestión de documentos, entre los que se comprenden la tramitación de esta escritura ante el Registro de la Propiedad, la Oficina liquidadora de impuestos, etc., tasación pericial del inmueble e informaciones registrales del mismo, impuestos en su caso, así como todos aquéllos que pudieran afectar de alguna manera a la eficacia de este contrato, seguridad del mismo e inscripción de la hipoteca, tales como los gastos e impuestos de la compraventa anterior, aplazamiento del precio o cualesquiera otros … así como los gastos de comunidad, impuestos, tasas …”.
Esta cláusula, para el juzgado santanderino, incluye
todos los gastos habidos y por haber siendo omnicomprensiva, genérica y se
redacta de tal modo que hace referencia a gastos de devengo futuro y
eventuales. Menciona partidas concretas pero a título de ejemplo. Porque usa en
dos ocasiones la locución “tales como” y una el del todo significativo “etc”.
Tan sólo por esas razones la cláusula es abusiva. No
es de recibo imponerle al prestatario todo gasto pensable. La cuestión en sí
misma es de máxima fuerza y sencillez. Es control de buena fe cuya base se
encuentra en nuestro derecho en el Título Preliminar del CC, en el artículo 7.
Es dable afirmar que en un contexto de trato leal y equitativo, en el marco de una negociación individual, el Banco nunca podría esperar razonablemente que su cliente hubiera aceptado una regla tan tajante, tan draconiana.
Por ello no es de extrañar que hasta la fecha casi todos los pronunciamientos, tanto en primera como en segunda instancia, hayan coincidido en anular cláusulas de redacción pareja y prácticamente idéntica a la analizada.
Entre otras cabe traer a colación el AAP de Zaragoza
nº 17/2017, de 5/1, Sección 5ª, rec. 384/2016, o las SSAP de Guipúzcoa nº
185/2016, de 27/6, Sección 2ª, o Pontevedra nº 534/2016, de 14/11, Sección 1ª,
rec. 662/2016, y nº 152/2017, de 28/3, Sección 1ª, rec. 974/2016, y la Audiencia
de Asturias lo ha hecho cuanto menos en sus sentencias, de la Sección 5ª de
1/2/2017, rec. 525/2016, y de la Sección 4ª nº 126/2017, de 24/3, rec. 87/2017.
Razona también el Juzgado de Santander que el interesado
en que conste en escritura pública la garantía del crédito es la entidad
bancaria, porque con ello obtiene numerosas ventajas de todo tipo, llegado el
caso, por todos conocidas (en el proceso de ejecución ordinaria y en el de
ejecución hipotecaria). En cambio, al prestatario le valdría con un documento
privado que cumpliera las exigencias informativas de la LCDCU o del TR 1/07, es
al Banco a quien le interesa una escritura pública y por ello es quien requiere
al Notario el otorgamiento, así que será él quien tenga que costearlo.
La lógica que conduce a formalizar escritura, y con
ello provocar estos gastos, responde al interés del Banco, no de los actores
que hay que pensar que si se avinieron a ello es sólo porque de otro modo no
tenían financiación pero, en puridad, no eran los interesados en escriturar.
Nadie duda que es una lógica justa pero en beneficio
del Banco, no de su cliente. O dicho de otro modo es tan evidente que la
garantía hipotecaria es condición para obtener financiación como que sirve al
Banco prestamista.
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