PRESTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS A CONSUMIDORES Y SERVICIOS DE INTERMEDIACIÓN PARA LA CELEBRACIÓN DE DICHOS CONTRATOS

En el BOE de ayer se publicó la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consuidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

Con esta norma se trata de regular la actuación de empresas que, careciendo de la condición de entidades de crédito (ver art. 1.2), realicen actividades de concesión de préstamos o créditos hipotecarios a consumidores (se excluyen los sujetos que actúen en el ámbito propio de una actividad empresarial o profesional, ver último apartado del art. 1.1) o se dediquen a la intermediación para la celabración de contratos de préstamo o crédito con cualquier finalidad a consumidores. La Ley 2/2009 no se aplica cuando las actividades contempladas en su ámbito de aplicación sean efectuadas por entidades de crédito o sus agentes.

En esta Ley se establecen las obligaciones que han de cumplir las empresas no integradas en el sistema bancario y que se dedican a la "reunificación de deudas" y que conceden créditos y préstamos hipotecarios, actividad publicitada masivamente, proliferando las quejas y reclamaciones cuya tramitación -a tenor de la propia naturaleza y finalidad de la norma, aplicable exclusivamente a operaciones con consumidores- parece que corresponde a partir de hoy -fecha de entrada en vigor de la Ley- a las Administraciones con competente en materia de defensa del consumidor.

Registro de empresas

Las empresas que se dediquen a las actividades reguladas deberán inscribirse bien en los registros de las comunidades autónomas en las que se sitúe su domicilio social o bien, en el caso de que la comunidad autónoma no proceda a la creación de registro de estas empresas, en el registro estatal que se cree en el Instituto Nacional de Consumo.

Obligaciones de transparencia

a) En relación con los contratos: la empresas, en sus establecimientos abiertos al público o en las oficinas en las que presten sus servicios, deben tener a disposición de los consumidores las condiciones generales de contratación que utilicen pudiendo éstos recibirlas gratuitamente. Si la empresa dispone de página web, dichas condiciones deberán estar disponibles en ésta.

b) En relación con los precios: Las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles deben responder a servicios efectivamente prestados o gastos habidos, sin que puedan cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor.

Las tarifas de comisiones, condiciones y gastos repercutibles son libremente establecidas por las empresas, pero éstas deberán recogerse en un folleto disponible para los consumidores y que se redactará de forma clara, concreta y fácilmente comprensible.

Todas las tarifas deberán notificarse, con anterioridad a su aplicación, al Registro en el que deban estar inscritas las empresas.

Tablón de anuncios

En todos los establecimientos abiertos al público, las empresas deben contar con un tablón de anuncios permanente situado en un lugar destacado de forma que atraiga la atención del consumidor. En dicho tablón se recogerá toda la información que las empresas deban poner en conocimiento de los consumidores (existencia y disponibilidad de folleto de tarifas, información sobre la existencia de mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos, de la normativa que regula la protección de los consumidores, del derecho a solicitar ofertas vinculantes y de otros extremos que se determinen reglamentariamente). Expresamente, se dispone que, en el caso de empresas que se dediquen a realizar actividades de intermediación, en el tablón de anuncios debe informarse sobre el derecho a desistir del contrato de intermediación en el plazo de catorce días desde su formalización, sin alegar causa alguna y sin penalización.

Internet

Las empresas que realicen las actividades reguladas a través de internet deben incluir en la página web, figurando en esta información de forma destacada, su denominación social, nombre comercial, domicilio social y referencia a su inscripción en el registro de actividad. También incluirán la información de obligatoria inserción en el tablón de anuncios incluyendo el contenido del folleto de tarifas. Toda la información debe ser accesible al público en general, no pudiendo limitarse a los clientes de la empresa.

Seguro de responsabilidad civil o aval bancario

Las empresas, con anterioridad a su inscripción registral, deben contratar un seguro de responsabilidad civil con entidad autorizada o un aval bancario que cubra las responsabilidades en que puedan incurrir frente a los consumidores.

Prueba del cumplimiento de obligaciones

Corresponde a las empresas acreditar o probar que han cumplido las obligaciones dispuestas en la Ley 2/2009.

Infracciones y sanciones

El incumplimiento de las disposiciones establecidas en la Ley 2/2009 será sancionado como infracción en materia de consumo.

OBLIGACIONES ESPECÍFICAS DE LA ACTIVIDAD DE CONCESIÓN DE CRÉDITOS O PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

a) En las comunicaciones comerciales y en la publicidad -cuando se haga referencia al importe del crédito o préstamo, se indique el tipo de interés o cualquier cifra relacionada con el coste de aquél- se debe mencionar la tasa anual equivalente (TAE) mediante un ejemplo representativo.

b) Se entregará gratuitamente el folleto informativo a todos los consumidores que soliciten préstamos o créditos hipotecarios. Entre otras informaciones, en el folleto deben indicarse con claridad los gastos preparatorios de la operación a cargo del consumidor (comprobación de la situación registral del inmueble, tasación, etc) y que deben sufragarse aún cuando el préstamo o crédito no llegue a otorgarse.

c) La empresa debe suministrar al consumidor de forma gratuita, con una antelación mínima de cinco días naturales a la celebración del contrato, información sobre la identidad de la empresa, su página web, póliza de seguro o aval, Registro en el que está inscrita, descripción de las principales características del contrato, precio total con inclusión de cualquier comisión, carga, gravamen o tributo -o cuando dicho precio no pueda indicarse de un modo exacto, la base del cálculo que permita su comprobación-, y la tasa anual equivalente expresada mediante un ejemplo representativo. En dicha información también se indicará una advertencia sobre los riesgos especiales que afecten al crédito o préstamo. Igualmente, indicará la posible existencia de otros impuestos o gastos que no se paguen o no se facturen a través de la empresa. También se informará, entre otros extremos, sobre las modalidades de pago y ejecución, los supuestos en que existe el derecho a obtener una oferta vinculante, a resolver el contrato anticipadamente o unilateralmente, a los medios de reclamación, las lenguas en que puede formalizarse el contrato y la legislación y tratamiento tributario aplicable al mismo.

La información referida anteriormente deberá prestarse por escrito o en cualquier soporte de naturaleza duradera que permita la constancia de la fecha de su recepción por el destinatario y su conservación, reproducción y acceso.

El incumplimiento de los requisitos de información previa puede dar lugar a la invalidez de los contratos.

d) Tasación del bien y otros servicios accesorios

En el caso de que la empresa contrate directamente servicios preparatorios de la operación cuyo gasto sea a cuenta del consumidor, deberá indicar la identidad de los profesionales o entidades contratadas y sus tarifas. Expresamente, se establece que se debe entregar una copia del informe de tasación si la operación llega a formalizarse, o copia del mismo en caso contrario.

e) Oferta vinculante

Las empresas deben efectuar una oferta vinculante del préstamo o crédito o notificar al consumidor la denegación del mismo.

Dicha oferta se formulará por escrito firmado por el representante de la empresa y, con excepción de que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la empresa, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

f) Contrato

Los contratos deberán cumplir las condiciones previstas en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

En el caso de amortización anticipada de préstamos o créditos hipotecarios se aplicará la legislación especial reguladora del mercado hipotecario.

Las escrituras públicas contendrán debidamente separadas de las restantes las cláusulas financieras que deberán ajustarse a lo establecido en el anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994. Dichas cláusulas no pueden ser desvirtuadas en perjuicio del consumidor por la aplicación de otras cláusulas que figuren en el contrato.

g) Deberes notariales y registrales

Tanto los notarios como los registradores denegarán, respectivamente, la autorización del crédito o préstamo o la inscripción de las escrituras públicas en las que se documenten aquéllos, cuando no cumplan la legalidad vigente y, especialmente, los requisitos previstos en la Ley 2/2009.

OBLIGACIONES ESPECÍFICAS DE LA ACTIVIDAD DE INTERMEDIACIÓN

a) Comunicaciones comerciales y publicidad

Las comunicaciones comerciales que efectúen las empresas deberán indicar de forma expresa e inequívoca que la actividad que se promociona es de intermediación en la concesión de préstamos o créditos. También el alcance de sus funciones y representación, precisando si trabajan en exclusiva con una entidad de crédito o empresa o están vinculadas a varias entidades de crédito u otras empresas, o son intermediarios independientes.

En el caso de que la comunicación comercial se refiera a la agrupación de distintos créditos o préstamos en uno sólo deberá facilitarse información de forma calara, concisa y destacada de cualquier tipo de gastos relacionados con dicha agrupación, prohibiéndose hacer referencia a la reducción de cuotas mensuales a pagar sin mencionar expresamente el aumento del capital pendiente y el plazo de pago del nuevo préstamo o crédito.

b) Información previa al contrato

Las empresas que realicen las actividades de intermediación deberán suministrar de forma gratuita al consumidor, con una antelación mínima de quince días naturales a la celebración del contrato de intermediación y, en todo caso, antes de que asuma cualquier obligación derivada del contrato, al menos la siguiente información:

1.- En cuanto a la propia empresa:

1.º Identidad, número o código de identificación fiscal, razón social, domicilio social y actividad principal de la empresa.

2.º En su caso, página web de la empresa y su carácter de franquiciado.

3.º Póliza de seguro de responsabilidad civil o aval y entidad aseguradora o de crédito con la que se haya contratado.

4.º El Registro, autonómico o estatal, en el que la empresa esté inscrita y su número de registro.

2.- En cuanto al servicio de intermediación ofrecido:

1.º Una descripción de las principales características de los contratos de intermediación.

2.º El precio total que debe pagar el consumidor a la empresa por el servicio prestado, con inclusión de todas las comisiones, cargas y gastos, así como todos los impuestos pagados a través de la empresa o, cuando no pueda indicarse un precio exacto, la base de cálculo que permita al consumidor comprobar el precio.

3.º La indicación de que puedan existir otros impuestos o gastos que no se paguen a través de la empresa o que no los facture ella misma. No obstante en el caso de que estos gastos fueran causados por entidades o personas designadas por la empresa deberá hacerse constar cuáles son y su cuantía.

4.º Las modalidades de pago y de ejecución.

5.º Además, en el caso de que se proponga la agrupación de préstamos o créditos en uno solo, deberá informarse sobre la tasa anual equivalente y las características esenciales del préstamo o crédito propuesto y su comparación con los préstamos o créditos que se proponen agrupar. En la comparación se tendrán en cuenta, asimismo, todos los gastos y comisiones por el servicio de intermediación y todos los gastos y comisiones del contrato de préstamo o crédito propuesto.

3.- En cuanto al contrato de intermediación:

1.º La existencia del derecho de desistimiento, su duración y las condiciones y modo para ejercerlo.

2.º La información acerca de cualquier derecho, distinto del contemplado en el punto anterior, que puedan tener las partes para resolver el contrato anticipadamente o unilateralmente con arreglo a la legislación que resulte aplicable y a las condiciones del contrato, incluidas las compensaciones que pueda contener el contrato en ese caso.

3.º En cuanto a los medios de reclamación, a qué sistemas de resolución extrajudicial de conflictos puede el consumidor tener acceso y cómo puede acceder a ellos.

4.º Lengua o lenguas en las que podrá formalizarse el contrato, en este caso, a elección del consumidor, cuando ésta no sea la lengua en la que se le ha ofrecido la información previa a la contratación.

5.º Legislación y tratamiento tributario aplicable al contrato.

La información prevista anteriormente tendrá carácter vinculante y se prestará por escrito o en cualquier soporte de naturaleza duradera que permita la constancia, conservación, reproducción y acceso de la información y de la fecha de recepción de la misma por el destinatario.

El incumplimiento de los requisitos relativos a la información previa que se deriven de los contratos, así como los relativos al suministro de dicha información previa, que se establecen en este artículo, podrá dar lugar a la invalidez de los contratos, de acuerdo con lo previsto en la legislación civil, sin perjuicio de la integración de los contratos conforme a lo previsto en los artículos 61 y 65 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias.

c) Contrato.

Los contratos de intermediación celebrados por empresas con consumidores se harán constar por escrito o cualquier otro soporte duradero que permita su constancia, y se formalizarán en tantos ejemplares como partes intervengan, debiéndose entregar a cada una de ellas su correspondiente ejemplar debidamente firmado. Deberán recoger de forma explícita y clara, al menos, el contenido relativo a la información previa al contrato, a que se refiere el artículo anterior.

El consumidor podrá desistir en los catorce días naturales siguientes a la formalización del contrato de intermediación sin alegación de causa alguna y sin penalización.

d) Obligaciones adicionales en la actividad de intermediación.

Las empresas que trabajen en exclusiva para una o varias entidades de crédito u otras empresas no podrán percibir retribución alguna de los clientes.

Las empresas independientes sólo podrán percibir retribución cuando se haya pactado el importe de la remuneración mediante documento en papel u otro soporte duradero.

Se prohíbe a las empresas percibir de los consumidores el precio o los fondos que constituyan el contrato principal.

Las empresas independientes estarán obligadas a seleccionar entre los productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles, al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito u otras empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al consumidor.

Las empresas, en la actividad de intermediación, están obligadas, en todo caso, a prestar al consumidor la información que resulte exigible por la normativa específica sobre el contrato o contratos de préstamo o crédito que ofrezcan al consumidor.