Para ello tendrán que resolver el contrato de compraventa bien voluntariamente (acuerdo resolutorio al amparo del art. 61.3 de la Ley Concursal) o judicialmente (art. 62. 1 y 2 L.C.).
Así lo recoge la sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 1, de La Coruña del 8 de marzo de 2010, que estudiando la situación de un adquirente de una vivienda ni entregada ni totalmente pagada y cuya promotora se ha declarado en situación de concurso de acreedores, dispone en su Fundamento de Derecho Segundo:
“D. ….. concertó con ……………… S.A. un contrato de compraventa en documento privado fechado el 27 de diciembre de 2005 por virtud del cual compró una vivienda de construcción futura por un precio de 193.558,72 €, IVA incluido, a cuenta del cual había entregado hasta la fecha de la declaración del concurso la suma de 46.681, 91 €, de modo que en dicha fecha ni la vivienda había sido entregada por la vendedora ni la compradora había cumplido íntegramente con la obligación de pago del precio.
Los contratos que se hallen en esta situación al tiempo de la declaración de concurso continúan en vigor conforme a lo establecido en el artículo 61. 2 de la LC, siendo a cargo de la masa las prestaciones que deba realizar el concursado. Es cierto, por lo tanto, que el comprador de la vivienda, en tanto el contrato no haya sido resuelto judicialmente, no es un acreedor concursal por el importe de las sumas entregadas a cuenta del precio final, pero ello no quiere decir que sea un acreedor actual contra la masa sobre ese mismo importe. El artículo 84 2 6º de la LC que invoca la parte actora se refiere a las obligaciones de restitución e indemnización en caso de resolución voluntaria o por incumplimiento del concursado, de modo que en tanto el contrato no sea voluntariamente resuelto (alude la ley al acuerdo resolutorio que cabe alcanzar en el marco de lo establecido en el apartado 3 del artículo 61 ) o judicialmente (artículo 62. 1 y 2 , necesariamente por la vía del incidente concursal y ante el juez del concurso) no es posible reconocer al comprador un crédito restitutorio actual contra la masa al amparo del precepto invocado”.
Ante estas situaciones de falta de entrega de inmuebles destinados a vivienda, también cabe recordar que existe la obligación, por parte de toda empresa promotora de viviendas, de garantizar la devolución de las cantidades entregadas por los adquirentes, más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro o aval bancario, en el caso de que la construcción no finalice “por cualquier causa en el plazo convenido”.
Dicha obligación se recoge en el art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, a cuyo tenor:
«Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
1ª Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
2ª Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad Bancaria o caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior».
En el caso de que la empresa no hubiese cumplido con esta obligación los compradores podrían exigir, según esta sentencia, la resolución del contrato y, posteriormente, solicitar su condición de acreedores contra la masa concursal, situación mucho más beneficiosa que la del resto de acreedores concursales, toda vez que los créditos contra la masa se abonarían en el plan de pagos o en el proceso de liquidación en primer lugar, por delante incluso de los créditos privilegiados (Hacienda y Seguridad Social, por ejemplo) o los ordinarios.
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