Vicios constructivos en viviendas. Plazos y responsabilidades del promotor: El Tribunal Supremo aclara la compatibilidad entre las responsabilidades constructivas fijadas en la Ley de Ordenación de la Edificación y la responsabilidad contractual del promotor derivada del Código Civil

 

El problema que tradicionalmente se plantea en reclamaciones por vicios constructivos es el plazo fijado para exigir la responsabilidad de los agentes intervinientes en la edificación.

Lo cierto es que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, vino a oscurecer la situación disponiendo -en apariencia- un acortamiento de los plazos para exigir responsabilidades sometiendo el “plazo de garantía” de la vivienda, a diferentes períodos, dependiendo de la naturaleza y alcance de los defectos reclamados.

Así, se establece en el art. 17.1 de la LOE:

“Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.

Ello llegaría a plantear la viabilidad de reclamaciones que afectasen al acabado de las viviendas y fuesen planteadas con posterioridad al plazo de un año desde la entrega de la vivienda. También las referidas a defectos que afectasen a la habitabilidad del inmueble, una vez transcurridos tres años o, incluso, a defectos que puedan comprometer su estructura, cuando ya han pasado diez años desde su entrega.

Sin embargo esta aparente restricción de plazos no es tal, ya que la delimitación temporal de las responsabilidades de todos los agentes de la construcción (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de la obra, etc) establecida en el artículo 17 de la LOE es compatible con la posibilidad de exigir la responsabilidad contractual al promotor de la construcción de una edificación -vendedor contratante que, como tal figura, en el contrato de compraventa-  que incumpla, frente a los consumidores adquirentes de la misma, su obligación de entregar el objeto vendido con arreglo a las calidades contratadas y legalmente exigibles al amparo del Código Civil y de la legislación en materia de protección de los consumidores.

Así lo dispone el propio art. 17.1 de la LOE cuando advierte que el régimen de responsabilidades que a continuación expone se aplica a los agentes de la construcción “sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales”.

Ello es sumamente importante, toda vez que el plazo del ejercicio para ejercer acciones indemnizatorias por incumplimiento contractual derivadas de la adquisición de una vivienda a través de un contrato de compraventa (SS 20.09.1985, 03.04.1986, 13.07.1987 y 04.11.1992, entre otras), es de 15 años al amparo del art. 1964 CC.

A igual conclusión, aunque sorprendentemente aplicando el art. 1591 CC -precepto que parece dedicado exclusivamente a la ruina física de obra que luego se amplió jurisprudencialmente al concepto “ruina funcional” de una edificación-  llega la reciente Sentencia del Tribunal Supremo -Sala de lo Civil, Sección 1ª, Ponente Dña. Encarnación Roca Trías- de 8 de marzo de 2011, que efectúa estas interesantes consideraciones en su Fundamento de Derecho Segundo:

“El art. 9 LOE define al promotor como aquella persona que "individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título". La jurisprudencia de esta Sala ha venido atribuyendo al promotor la obligación de responder de los daños y perjuicios ocasionados por ruina de la obra, de acuerdo con el art. 1591 CC (a partir de la STS de 25 enero 1982 , muchas otras). Esta responsabilidad se concreta en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 noviembre 1999 (LOE), cuyo art. 9 , definiendo la figura del promotor ya se ha transcrito.

El promotor por tanto, se comporta frente al comprador del inmueble de una forma ambivalente porque, por una parte, es un encargado de la construcción del edificio que ha vendido sobre plano y, en consecuencia, será responsable de los defectos o vicios de la construcción que presente el inmueble, y por otra parte, el promotor actúa como vendedor del inmueble.

En estos casos nos encontramos con un contrato de los denominados llaves en mano,  por lo que no puede excluirse la aplicación de lo dispuesto en el art. 1591.2 CC , que establece un plazo de 15 años para la responsabilidad ocasionada por el incumplimiento del contrato. Efectivamente, no se trata únicamente de un contrato de arrendamiento de obra en el que se demanda al promotor como tal, sino de una compraventa de cosa futura, que el promotor está encargado de poner a disposición del adquirente, con las condiciones expresadas en la memoria de calidades y por ello hay que aplicar la regla del art. 1591.2 CC, dado que el promotor es el vendedor y responde por el incumplimiento de las calidades (…)”.

 Descargar la Sentencia del T.S. de  08.03.2011

Fuente: http://www.poderjudicial.es/