La modificación unilateral de la memoria de calidades y del proyecto básico de ejecución de viviendas como incumplimiento contractual

El supuesto de hecho analizado parte de la existencia de humedades debidas a la falta de rotura del puente térmico en la carpintería exterior (ventanas) de un edificio destinado a viviendas, elemento que figuraba en la memoria de calidades y en el proyecto de ejecución de la obra, y que el promotor de la edificación alteró unilateralmente instalando una carpintería carente de dicho dispositivo.

La sentencia núm. 35/2007 (Sección 6), de 29 enero (JUR 2007\205592), de la Audiencia Provincial de Asturias estimó en este punto las pretensiones de la comunidad de propietarios recurrente y el Tribunal Supremo mediante la sentencia núm. 209/2011 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 25 marzo confirmó aquélla en vía casacional.

Reproducimos parcialmente el fundamento de derecho tercero de la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias.

Fundamento de Derecho Tercero:

“(…)Todos los informes periciales reconocen que la carpintería de aluminio, con rotura de puente término, era lo especificado en la memoria de calidades, acorde con el proyecto básico de ejecución con el que se obtuvo la licencia de obras, e incluso con el proyecto de ejecución (inicial). Los referidos documentos de memoria de calidades y proyecto básico de ejecución fueron entregados a los compradores como documentación acompañada al contrato de compraventa (Doc. núm. 1 de los acompañados con la contestación a la demanda por los arquitectos proyectistas y directores de la obra, expositivo III), lo que supone que forman parte integrante de la promoción y venta de las viviendas, constituyendo elementos esenciales de la misma frente a los compradores. Ocurrió que tal especificación fue alterada por la promotora a la hora de cambiar el inicial proyecto de ejecución por otro modificado, pero en todo caso modificación unilateral del proyecto y de la memoria en virtud de los cuales se contrató la venta de las diferentes viviendas. Ello supone un claro incumplimiento contractual, que por no venir autorizado por la parte compradora, ni siquiera al amparo de la estipulación sexta del contrato (sólo permite las modificaciones "impuestas" por necesidades legales, administrativas, técnicas, incluso por falta o dificultades de suministro en el mercado; también las "mejoras"). Se trata, además, de un incumplimiento importante, en cuanto el perito de la parte actora deriva de la falta de tal elemento arquitectónico gran parte de las humedades que se producen (…)”.