domingo, 17 de enero de 2010

ARRAS ENTREGADAS EN CONTRATO DE RESERVA DE COMPRA SUSCRITO CON AGENCIA INMOBILIARIA



No resulta infrecuente que se acuda a una agencia inmobiliaria para adquirir una vivienda y que ésta exija como fianza la entrega de determinadas cantidades en concepto de señal o arras.

Éste, precisamente, es el caso que pasamos a comentar y cuyos hechos son los siguientes:

-Se acude a una agencia inmobiliaria a fin de adquirir una vivienda, suscribiéndose un documento –titulado “contrato de reserva de compra”- , unilateralmente redactado por la agencia.

En dicho documento -en el que se señalaba el precio de venta del inmueble, el importe de la señal, los datos de la compradora, la vivienda a adquirir y el plazo de otorgamiento de la futura escritura de compraventa- se hacía referencia al artículo 1454 del Código Civil y también se expresaba que la cantidad entregada como señal, que ascendía a 3.005 euros, se consideraría como parte del precio acordado en el momento de la escritura.

-No pudiendo llevarse a cabo la compra de la vivienda, dado que la futura compradora no pudo obtener la financiación necesaria para la operación, y transcurrido el plazo de 45 días para firmar la escritura estipulado en el contrato de reserva, la consumidora reclama la devolución de la señal entregada.

-Ejerciendo una demanda de reclamación de cantidad por la negativa a la devolución de la señal, el Juzgado de primera instancia que conoce el asunto desestima aquélla, ya que califica la señal entregada como “arras penitenciales” y considera que no habiendo incumplimiento alguno por parte de la agencia inmobiliaria ni del propietario de la vivienda éstos tienen derecho a quedarse con la señal entregada por la consumidora que libremente desistió del contrato suscrito.

-Recurriéndose en apelación la sentencia dictada en primera instancia, la Audiencia Provincial de Madrid mediante sentencia dictada el 30 de septiembre de 2009 analiza dichos hechos y revoca la sentencia recurrida.

En la sentencia se afirma que las arras o señal que como garantía permite el art. 1454 CC tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes.

Por ello, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1993 , el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo. Por el contrario, para que tenga aplicación -dada su condición de penitencial- será preciso que “por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo”, no bastando  que el contrato suscrito entre la actora y la agencia inmobiliaria, contrato de adhesión -en cuanto se realiza en un contrato tipo de la propia agencia- se refiera al artículo 1454 del Código Civil , ya que “no se expresan las consecuencias en términos que puedan ser aceptados por la parte contratante” y, además, “en clara contradicción con tales arras (penitenciales) se expresa que la cantidad entregada se considerará parte del precio acordado en el momento de la escritura de compraventa, lo que otorga a la cantidad entregada el carácter de arras confirmatorias del contrato que se pretende otorgar”.

En esta sentencia que resulta de interés por recoger la jurisprudencia ya consolidada en materia de arras, se concluye que, existiendo tres tipos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias, únicamente se puede reputar el carácter penal o penitencial la señal o arras cuando de forma clara, expresa y evidente se recoja así en el contrato, ya que en caso contrario, dichas arras tendrán un mero carácter confirmatorio que posibilita su recuperación en caso de desistimiento contractual.

Incidiendo en las tres clases de arras expuestas, cabe aclarar que las arras confirmatorias cumplen la función probatoria de acreditar la existencia del contrato. Si éste se frustra puede exigirse su devolución; ahora bien, la parte contraria también puede exigir la indemnización por los daños y perjuicios sufridos –y debidamente acreditados- por el incumplimiento de la otra parte.

¿Cuál es la diferencia entre arras penitenciales y penales?.

En el caso de arras penitenciales la parte incumplidora perderá la señal del contrato o deberá devolver el doble de lo depositado por la otra parte. Ahora bien, ninguna de las partes podrá demandar a la parte incumplidora daños o perjuicios derivados del incumplimiento contractual.

En el caso de arras penales, a la parte incumplidora además de perder la señal entregadas -o verse compelida a entregar el doble, en su caso- también se le podrá exigir una indemnización derivada de su incumplimiento por los daños y perjuicios acreditados y justificados que se deriven de dicho incumplimiento.

(fuente: www.poderjudicial.es)

2 comentarios:

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  2. Interesante análisis.. Me ha pasado algo parecido pero sencillamente la agencia deja transcurrir el plazo estipulado por el contrato de reserva sin comunicar fehacientemente nada al futuro comprador y el comprador, ante la pasividad de la agencia y una vez transcurrido el plazo, solicita la devolución de la entrega, y ésta se lo niega..

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