DAÑOS MORALES POR RETRASO EN LA ENTREGA DE UNA VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN: UNA SENTENCIA IMPORTANTE, PERO NO TAN NOVEDOSA

La semana pasada diversos medios de comunicación se hicieron eco de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Badajoz en la que se reconocía a los compradores de una vivienda de nueva construcción el derecho a percibir, en concepto de daños morales, una indemnización a causa del retraso en la entrega de la misma.

Así, la compañía promotora de la vivienda, que incumplió la fecha de entrega reflejada en el contrato postergando ésta un año, deberá indemnizar con 4.125 euros en concepto de daños morales a los adquirentes del inmueble.

La sentencia aludida -con muy buen criterio- razona que dicho hecho ha provocado en los compradores “frustración y disgusto de no poder disfrutar de una vivienda nueva en el tiempo en que se tenía previsto y se pactó para ello, con la lógica modificación en sus planes de vida", generando una situación de angustia, desasosiego y frustración en sus expectativas que han de ser indemnizables bajo el concepto de “daño moral”.

Dicha sentencia referida como novedad, qué duda cabe, resulta positiva al reconocerse el daño que ocasiona a los consumidores este tipo de incumplimientos, al igual -me permito añadir- que múltiples situaciones causadas por incumplimientos contractuales de diversa índole en servicios básicos.

Piénsese en la zozobra, angustia y disgusto igualmente experimentado en un hogar con personas mayores o niños de corta edad, en el que se interrumpe el suministro eléctrico o de gas injustificadamente, o en la que se demora sin ningún motivo técnico justificable la reparación o subsanación del servicio de suministro previamente interrumpido.

No obstante, en aras de la verdad, es necesario precisar que esta resolución judicial no es tan novedosa como se ha anunciado puesto que ya existía, al menos, un precedente en el que también se reconoció una indemnización en concepto de daño moral a causa de la demora en la entrega de una vivienda nueva.

Dicho precedente es la sentencia dictada por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de noviembre de 2006, en cuyo fundamento de derecho primero, se recoge lo siguiente:

“1. VULNERACIÓN DEL ARTÍCULO 1.105 CC POR INAPLICACIÓN. CONDENA AL PAGO DE INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS MORALES

La parte apelante insiste en el carácter abierto del plazo de entrega de la vivienda, pese a que en reiteradísimas ocasiones se le ha dicho por distintos órganos judiciales, unipersonales y colegiados (algunas de las cuales obran unidas a los autos), que el hecho de constatar el adverbio "aproximadamente" en la frase relativa a la entrega de la vivienda, no implica la libertad de la promotora de entregarla cuando le plazca, sino que puede admitir un margen razonable de variación (uno o dos meses máximo) en la entrega fijada en el contrato. En este caso tardó más de veinte meses hacer la entrega. Lo contrario, se avendría mal con el principio de que no puede dejarse el cumplimento de los contratos a la voluntad de una de las partes (art. 1256 CC ). Por lo demás, los inconvenientes surgidos en el curso de la construcción, deben ser asumidos por el profesional que se dedica a la construcción y/o promoción de viviendas. En ningún caso, puede transmitir al adquirente de los futuros pisos o casas dicho gravamen. Por último, el conocimiento que alega que los compradores tuvieron de los problemas surgidos, no le exime de responsabilidad puesto que aquél no implica consentimiento. Por consiguiente, no puede ser de aplicación el caso fortuito previsto en el artículo 1105 CC que se alega como infringido.

Respecto a la prueba de los daños morales sufridos por el comprador por el retraso en la entrega (se desestimó en primera instancia la reclamación del daño moral por no poder disfrutar del jardín), el Juzgado de instancia estima suficiente en sí el no poder disponer de la nueva vivienda durante los 26 meses de retraso. En este punto, los actores no han aportado prueba sobre la existencia de un efectivo daño, consistente, por ejemplo en el pago de alquileres de otra vivienda. Ello, no obstante, la incertidumbre de no saber cuando podrían trasladarse a vivir a la nueva casa durante tanto tiempo ha de ser susceptible de resarcimiento aun cuando nada se previera en el contrato sobre este extremo. El daño moral dimanante de culpa contractual si bien se ha moderado por los tribunales, acogiendo la doctrina última del Tribunal Supremo al respecto, no implica que nunca sea susceptible de indemnización. En el presente caso, no se presume el daño, sino que objetivamente produce zozobra e inseguridad la situación de espera sine die para poder disponer de una vivienda comprada para poder disponer de ella en una fecha determinada.
Respecto a su importe, la cantidad de 2.000 euros se estima moderada”.

También, hablando de retrasos en fecha de entrega de viviendas, es necesario recordar que estos incumplimientos -cuando carecen de justificación objetiva- no sólo generan responsabilidades civiles, sino también administrativas ya que constituyen una infracción administrativa sancionable al amparo de la legislación en materia de protección a los consumidores, como así lo refleja con toda claridad la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 9ª, de 4 de marzo de 2004.

En dicha sentencia se analiza una sanción impuesta por la Comunidad de Madrid a una promotora por retraso en la entrega de una vivienda y en su fundamento de derecho segundo se expresa lo siguiente:

“SEGUNDO.- Procede estudiar, en primer lugar, las alegaciones de la parte actora, que se aquieta en cuanto a la infracción por no haber incluido en el contrato la cita de los artículos 1279 y 180. del Código Civil, y la inclusión de cláusulas que pueden considerarse abusivas, centrándose exclusivamente en la infracción calificada como grave por incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda.

Se ha de partir de la base de que son campos totalmente diferentes el correspondiente al Derecho Civil, que cubre los contratos, su interpretación y efectos de su incumplimiento, del Derecho Administrativo, que se ocupa de la protección de derechos generales y comunes, y concretamente en el caso presente, de la protección de los consumidores, que, guiados por una adecuada propaganda o contrato prácticamente de adhesión, aceptan unas condiciones que les son ofrecidas por los promotores de viviendas.

De ahí que las acciones que se derivan de una misma actuación unas tengan carácter reparador, por vía del Derecho Civil, y otras carácter sancionador, si no se han cumplido las exigencias de las normas administrativas aplicables a la cuestión.

La sentencia recurrida entiende que hubo incumplimiento en relación con la fecha de entrega de la vivienda, fijada en el contrato para febrero de 2000, cuando en realidad se llevó a cabo la entrega en el mes de agosto del mismo año, es decir, con un retraso de seis meses sobre la fecha prevista, por lo que, según la sentencia se ha incurrido en la infracción prevista en el artículo 48.2 de la Ley 11/98, en relación con el artículo 3.2 del Real Decreto 515/89 sobre protección de los Consumidores.

Vuelve a insistirse en el recurso de la parte actora que la fecha recogida en el contrato lo fue de forma indicativa, y que el retraso se debió a causa de fuerza mayor, pero aunque por tal se estimara la petición de la Constructora OHL de retrasar la entrega en 60 días, lo cierto es que se triplicó dicho plazo de gracia, sin alegar causas concretas que pudieran justificar la fuerza mayor y que en ningún momento se pusieron en conocimiento del comprador.

No se trata aquí de dilucidar si hubo o no incumplimiento de un contrato civil, sino si la promotora, hoy actora y recurrente, incluyó en dicho contrato una cláusula determinante de la firma del mismo, como es la del previsto plazo de entrega, y que al no cumplirse en la forma establecida, supone un ilícito administrativo, puesto que se ha violado el principio de confianza, difiriendo notablemente lo ofertado, la entrega en una determinada fecha, de lo realmente efectuado, retraso de seis meses sobre la misma, por lo que evidentemente nos encontramos ante la infracción prevista en el artículo 48.2 de la Ley 11/98, aplicado en la sentencia impugnada de forma adecuada.

Por ello, no es admisible la posición de la recurrente en cuanto que esta cuestión es materia estrictamente civil, sino que nos encontramos ante el incumplimiento de una norma administrativa de protección de los consumidores que deben poder confiar en que las ofertas que se les hace de forma concreta y específica van a cumplirse en sus justos términos”.

Este doble efecto -ilícito civil e ilícito administrativo- generador de responsabilidades vía indemnizaciones y sanciones debiera ser, de funcionar correctamente los sistemas judiciales y administrativos encargados de reconocerlas (indemnizaciones) e imponerlas (sanciones) , enormemente disuasor de estas conductas cabiendo preguntarse si la causa de que la falta de respeto a los derechos de los consumidores será no tanto por la carencia de normativa, sino por la inaccesibilidad de los ciudadanos al servicio público de Justicia y por la ineficacia de las Administraciones competentes para perseguir las conductas sancionables.