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| Fuente: "La Tira y Afloja" http://www.lne.es/humor/ |
Los desahucios y la perversión del sistema hipotecario en España
Francisco J. Bastida, Catedrático
de Derecho Constitucional
"Hay que reforzar el sistema de controles y aplicar los ya existentes para no poner a la libre disposición de los intereses particulares de los bancos el poder público"
"El sistema notarial está viciado en su misma organización. El notario ejerce una función pública, pero es un agente clientelar"
El drama de los desahucios es la
punta del iceberg de un sistema hipotecario que se ha ido pervirtiendo por la
voracidad insaciable de los bancos, ayudada por la desidia e incluso
connivencia de los poderes y agentes públicos.
La crisis económica deja al
descubierto un sinfín de desastres sociales, que sólo la insensibilidad y la
ignorancia pueden achacar a que la gente vivía por encima de sus posibilidades,
salvo que confiar en seguir teniendo un empleo y un sueldo todos los meses sea
de personas irresponsables y temerarias y salvo que se considere una decisión
irracional comprar un piso en vez de alquilarlo, cuando la cuota hipotecaria
que se le ofrece es inferior a la renta por alquiler. Sencillamente sucede que
de la noche a la mañana la gente se ve en el paro y, después de unos meses, en
el desamparo. Seguramente se tendría que haber sido más previsor, pero cuando
desde el Gobierno se proclamaba que España va bien, que no había crisis, que el
sistema bancario español era el más sólido de Europa y que ya se veían brotes
verdes, lo lógico era fiarse y no recelar.
En todo caso, puestos a repartir
culpas, hay una cosa clara. A la hora de firmar una hipoteca ha existido y
existe un desequilibrio evidente entre el banco y el que contrae la deuda. El
banco desnuda por completo al cliente y a su familia. Llega a saberlo todo de
él, mientras que el cliente sólo ve lo que tiene que pagar como cuota mensual
de devolución del préstamo (y normalmente sólo las cuotas del primer año, si el
interés es variable). La letra pequeña también está, pero no se negocia; casi
no se ve y para entenderla hay que tener gafas de profesional. La hipoteca es
un título ejecutivo muy fuerte -a la vista está la rapidez con la que se
desahucia por su impago- y por ello está rodeada de especiales garantías. Sin
embargo, en la práctica, estas garantías y controles no han ayudado siempre a
la parte más débil; por el contrario, han contribuido a que ese desequilibrio
aumentase.
Aunque se va al notario a firmar
una hipoteca, quien la redacta es el banco o el promotor inmobiliario que se
ampara tras él. La hipoteca tiene una garantía inmobiliaria, de manera que lo
que responde por el préstamo en caso de impago es el inmueble. Lo normal es que
el préstamo se otorgue por un importe inferior al inmueble, para cubrir tanto
el principal de la deuda como los intereses y las costas del proceso de la
reclamación y ejecución de la deuda. Pero la voracidad de los bancos les ha
llevado a poner delante del cliente una superhipoteca por el cien por cien e
incluso por más del valor del inmueble. Para ello han recurrido, entre otras
medidas, a tasaciones irreales, a confiar en que, de tener que vender el
inmueble hipotecado, su valor compensaría la deuda contraída por el cliente, a
protegerse de los impagos con intereses exorbitantes de demora y a obligar al
cliente a suscribir garantías de tipo personal con un abanico de avales y
seguros, no sólo del impago del propio préstamo, sino también de la vivienda y
de la propia vida. En suma, una actividad muy arriesgada que los bancos,
teóricos especialistas en la gestión de riesgos, no han asumido, sino que la
trasladan al firmante de la hipoteca y, en su caso, a sus avalistas.
En un mercado hipotecario
masificado, donde los compradores no son, como en el siglo XIX, personas
instruidas y asesoradas por sus abogados de confianza, el ejercicio de la
función notarial en las operaciones hipotecarias tendría que ser más estricto
que antaño. Pero ocurre lo contrario. El notario es un fedatario público y su
función no es leer aprisa y corriendo unos folios redactados de forma
ininteligible para el común de los mortales, sino, como mínimo, advertir y
asesorar a las partes, sobre todo a la más débil, de lo que firman y de sus
consecuencias. Al igual que sucede en la sanidad, la firma de una escritura
pública es la rúbrica de un consentimiento, pero este consentimiento debe ser
previamente informado y advertido de los efectos secundarios. Rara vez sucede
esto, porque el sistema notarial está viciado en su misma organización. El
notario ejerce una función pública, pero es un agente clientelar. Quiere esto
decir que vive de su clientela y, aunque quien le paga es el comprador y
contrayente de la deuda hipotecaria, quien le lleva la clientela es el banco.
Tanto es así que en muchas ocasiones ni siquiera se la lleva a la notaría, sino
que es el notario el que se desplaza al banco para firmar en su sede. La
consecuencia es que si un notario se esmera en su función de que la escritura
sea un consentimiento informado, con advertencias al comprador de los riesgos
que adquiere al firmar una hipoteca, es probable que el banco decida elegir
otro notario, porque el notario -como la práctica nos enseña a diario- nunca lo
elige el comprador, sino el banco. Evidentemente cuando el sistema se
pervierte, la culpa es de quien lo sostiene y, en este caso, la mayor
responsabilidad está en los colegios notariales, que no se preocupan y menos
amparan suficientemente el ejercicio imparcial la función notarial, máxime
cuando la hipoteca es en términos absolutos y relativos la operación más jugosa
entre todas las que autorizan los notarios. Las escrituras de hipoteca -todo el
mundo lo puede comprobar- parecen por su grosor verdaderas novelas.
Tampoco ha habido un control por
los registradores de la propiedad. Podían haber inspeccionado las tasaciones que
se inscribían. No es posible que la tasación de un inmueble a hipotecar la haga
un técnico elegido por el banco y que el Registro de la Propiedad la dé por
buena, sin exigir un tasador imparcial y sin denegar su inscripción si el
crédito concedido supera el porcentaje prevenido en la ley del valor de la
finca tasada. Máxime, sabiendo que está poniendo en manos del banco un título
ejecutivo, más poderoso incluso que los de la propia Administración, por un
importe que no se correspondía con el valor del mercado del bien hipotecado.
Tampoco se libran de culpa los
jueces que, al fin y al cabo, son los que ordenan la ejecución. Ahora ponen el
grito en el cielo, pero tendrían que haber analizado con lupa el título
ejecutivo y, en general, no lo han hecho. Han consentido en ampliar la fuerza
del ejecutivo hipotecario que, según la ley, sólo comprende el principal del
crédito, los intereses ordinarios devengados y las costas causadas. Por una
mala praxis se ha extendido también a los intereses de demora, que no son
propiamente del título ejecutivo y que deberían reclamarse por otra vía. Unos
intereses de demora que además son exorbitantes, con una función claramente
sancionadora, por lo que el juez podría utilizar sus facultades de moderación
para reducirlos cuando son excesivos. De igual manera deberían excluirse de la
reclamación hipotecaria por falta de título ejecutivo las deudas por impago de
los seguros de vida o impuestos de vivienda o cualesquiera otros gastos
accesorios a la hipoteca. Podría haber indagado también el juez, y generalmente
no lo ha hecho, sobre la certeza y subsistencia de la deuda cuya ejecución le
pide el banco; en especial, sobre si cada vez que cambiaban las condiciones del
crédito por ser de tipo variable se le informaba al cliente sobre la
posibilidad de desistimiento, es decir, de cambiar de banco, o sobre si los
pagos hechos por el deudor habían sido correctamente imputados a la deuda más
onerosa entre las pendientes, o los abonos y cargos fueron contabilizados en su
fechas, o procedía la compensación con el saldo de alguna otra cuenta del
deudor, etcétera. Todo esto y mucho más puede hacer un juez, sin tener que
llegar a un uso alternativo del derecho, como algunos pretenden, como si la ley
no le diese los instrumentos necesarios para hacer el control. Basta con que
aplique con celo y diligencia la ley.
Hasta ahora se dictaban
desahucios con muy pocos miramientos. Incluso se criminalizaba a las víctimas
como desaprensivos que nunca debieron de meterse en tales créditos y defendidos
por zarrapastrosos del 15-M. Pocos podían pensar que al lanzamiento del
desahucio ordenado por un juez se le adelantase el desahuciado tirándose por el
balcón.
La conclusión no es que haya que
hacer tabla rasa de las deudas hipotecarias, porque eso repercutiría
negativamente en los que pagan, en el mercado hipotecario secundario, en el
coste de los nuevos créditos y, a la postre, en los contribuyentes que, vía
impuestos, pagarían las deudas de los morosos con los bancos. Por supuesto, hay
que regular los casos más extremos de desahucio pero, sobre todo, hay que
reforzar el sistema de controles y aplicar los ya existentes para no poner a la
libre disposición de los intereses particulares de los bancos el poder público,
con un título tan ejecutivo, y por tanto peligroso, como lo es el hipotecario.
Fuente: La Nueva España / El Faro
de Vigo
http://www.lne.es/opinion/2012/11/18/perversion-sistema-hipotecario-espana/1328385.html?utm_medium=rss
http://www.farodevigo.es/opinion/2012/11/18/desahucios-perversion-sistema-hipotecario-espana/713339.html
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