Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Avilés, de 15 de noviembre de 2007
Juicio Verbal 564/2007
(Sentencia remitida por UCE-ASTURIAS)
Planteamiento:
Los adquirentes de una vivienda de nueva construcción desembolsaron a la empresa promotora una factura por importe de 482,79 euros en concepto de pago por tasas de enganche del suministro eléctrico y por acometidas generales a las redes de agua y alcantarillado.
Dichos adquirentes interpusieron una demanda ejerciendo una acción de reclamación de la cantidad pagada, utilizando el cauce procesal de juicio verbal, manifestando que el pago de dichos gastos debía corresponder a la entidad vendedora de la vivienda.
La entidad demandada sostenía, por su parte, que el pago referido fue asumido voluntariamente por los demandantes cuando se les trasladó la factura emitida, manifestando también que la repercusión del pago de dichos gastos se debía a razones fiscales.
Análisis del supuesto:
El juzgado que estudió la demanda la estimó íntegramente, condenando a la empresa vendedora de la vivienda al abono de los gastos desembolsados más los intereses legales.
Los argumentos contenidos en el fundamento de derecho segundo de la sentencia y que motivan la condena, son los siguientes:
a) Los adquirentes de la vivienda tienen la condición de consumidores y, como tales, son beneficiarios de la protección brindada por la legislación de consumo frente a la que no puede prevalecer la autonomía de la voluntad de las partes esgrimida por la empresa demandada, máxime cuando la escritura de compraventa de la vivienda no contiene cláusula o estipulación alguna que obligue a los adquirentes de la vivienda a soportar los gastos abonados.
b) El pago de una factura no presupone la existencia de pacto expreso o tácito de las tasas de acometidas y enganche. No existiendo pacto, dichos gastos han de ser soportados por la empresa vendedora de la edificación.
c) Resulta inherente a la entrega de una vivienda la posibilidad de residir en ella con todas las condiciones técnicas e higiénico-sanitarias necesarias para dicho fin residencial, siendo un requisito necesario para su escrituración y ocupación la expedición de la cédula de habitabilidad, documento administrativo que, a su vez, requiere el abono de los enganches generales del edificio. Por ello, y en aplicación del principio de buena fe aplicable a los contratos según lo previsto en el artículo 1258 del Código Civil, se ha de reconocer que el promotor , primer vendedor de la vivienda, está obligado a dotar a cada vivienda puesta a la venta de los citados servicios de agua y electricidad.
COMENTARIO
Esta sentencia es un ejemplo del carácter mixto del Derecho de Consumo, reflejándose en ella tanto cuestiones civilistas (cumplimiento de los contratos presidido por el principio de buena fe o el estudio sobre si existe, o no, un pacto sobre el pago de determinados gastos) como asuntos son propios del Derecho Administrativo y que, sin embargo, son determinantes para resolver la cuestión. Me estoy refiriendo a la cédula de habitabilidad (regulada en el Decreto 6/1995, de 18 de enero, regulador del régimen jurídico de la habitabilidad y de los procedimientos administrativos relacionados con la misma, BOPA nº 33, de 10 de febrero de 1995) cuestión expresamente citada para vincular las condiciones de habitabilidad de una vivienda con el deber contractual de entregar una vivienda que cuente con los enganches y acometidas de energía eléctrica, agua y alcantarillado.
El razonamiento a partir de dicha conclusión es simple: si una vivienda debe contar necesariamente con los enganches y acometidas referidas, no se puede pretender cobrar por separado a los adquierentes de una vivienda de nueva construcción las tasas municipales abonadas por los enganches y acometidas de agua y luz ya que con estos gastos se posibilita el acceso a unos servicios con los que ha de contar todo inmueble que se destine a vivienda.
Cabría añadir que las condiciones de habitabilidad de viviendas en el ámbito territorial del Principado de Asturias se encuentras concretamente reguladas en el Decreto 39/1998, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas de diseño en edificios destinados a viviendas y que el punto 2.2 del Capítulo II de su Anexo, dispone como dotación mínima de una vivienda de "Instalación de agua fría y caliente para el consumo y uso doméstico, de acuerdo con las normas básicas y reglamentos correspondientes" y de "Instalación eléctrica acorde al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión".
Asimismo, en el "Libro de la Vivienda", aprobado mediante el Decreto 40/2007, de 19 de abril, se contempla (art. 3 y Anexo) la obligación de entregar la documentación relativa a los certificados de instalaciones y a la cédula de habitabilidad.
También resulta relevante el Real Decreto 3288/1978, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística y cuyo artículo 41.2 dispone que "no se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en conidiocnes de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado".
Finalmente llama la atención que se invoque de forma tan expresa la legislación de consumo y que, sin embargo, no se cite la Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de 19 de abril, de Consumidores y Usuarios.
El motivo podría ser que en este caso no existiría condición general como tal, toda vez que el traslado del pago hacia los adquirentes no figuraba en ninguna cláusula ya que lo que se efectuó fue exigir el pago a través de una factura.
No obstante, es conveniente recordar que resulta recogida en la "lista negra" de cláusulas abusivas contenidas en la Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984 "la estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad".
EXTRACTO DE LA SENTENCIA
Fundamento de Derecho Segundo:
“De lo actuado y atendiendo a la prueba practicada en autos esencialmente documental, he de señalar que entiendo ajustada a derecho la pretensión de los demandantes.
En primer lugar, señalar que los demandantes ostentan la condición legal de consumidores al amparo de lo dispuesto en el artículo 1 número 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, razón por la que, a mi juicio, la cuestión objeto de litis ha de ser analizada de acuerdo a las disposiciones de dicha normativa.
La protección que la citada normativa dispensa a los consumidores y usuarios no puede verse desvirtuada por la autonomía de la voluntad de las partes a la que parece acudir en su defensa la entidad demandada, máxime cuando del tenor literal de la escritura de compraventa suscrita por las partes, se deduce que ésta no contiene estipulación o cláusula alguna que obligue a los compradores a soportar el pago de los costes por acometidas a la red de agua y suministro eléctrico.
Las partes por tanto no han pactado de forma expresa ni tácita el pago de tales conceptos por cuenta del comprador, por lo que no cabe sino concluir que las tasas correspondientes a las conexiones de abastecimiento de agua y suministro eléctrico de la vivienda adquirida por los demandantes ha de ser abonada por la empresa promotora-vendedora de la edificicación.
Puestos en relación los preceptos de la citada Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la voluntada de las partes plasmada en el contrato suscrito por éstas y el principio de buena fe establecido en el artículo 1258 de nuestro código civil, se ha de declarar que el promotor y primer vendedor está obligado a dotar a cada vivienda de los citados servicios de agua y electricidad.
La compra de una vivienda lleva inherente la posibilidad de residir en ella con todas las condiciones técnicas e higiénico-sanitarias necesarias a ese fin, siendo requisito necesario para la escrituración y ocupación de aquélla la cédula de habitabilidad, que a su vez, requiere para su concesión, de la certificación acreditativa del abono de los enganches generales del edificio.
Así se entiende que sean de cuenta del vendedor de la vivienda el pago de las tasas por acometida y enganche, en cuanto constituyen un elemento necesario para que ésta goce de las condiciones de habitabilidad".
