Si el banco que otorga el préstamo hipotecario no interviene en el contrato de compraventa de una vivienda en el que se prevé la subrogación hipotecaria, el consumidor carece de legitimación para demandarle en cuanto a impugnación de cláusulas abusivas contenidas en el contrato de compraventa
El consentimiento del banco acreedor a la subrogación del nuevo deudor comprador del inmueble hipotecado no convierte al banco, por sí mismo, en parte del contrato de compraventa, de modo que carece de legitimación pasiva para soportar la carga de la impugnación de la cláusula genérica de gastos incluida en el contrato de compraventa.
Así lo ha establecido la Sala Primera del Tribunal supremo en sentencia dictada el pasado 17 de junio de 2020 (STS 314/2020, Rec 3392/2017).
Los hechos examinados consistieron en el contrato de compraventa de vivienda con subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la misma efectuado entre dos particulares y una promotora y dos consumidores.
El banco acreedor hipotecario no intervino en dicho contrato en la que figuraba la siguiente cláusula:
"Quinta.- Todos los gastos e impuestos que origine esta escritura, incluso el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, si se devengare, aunque por imperativo de la ley vengan girados a la parte vendedora, los de subrogación en el crédito hipotecario, y los de cancelación y carta de pago en su día, así como los de contribución urbana, gastos de comunidad y cualesquiera otros que los inmuebles transmitidos originen a partir de esta fecha, correrán por cuenta y cargo de la parte compradora".
Tras la celebración del contrato los compradores interpusieron una demanda instando la declaración de nulidad de la cláusula de gastos del contrato de compraventa frente a la entidad acreedora del préstamo hipotecario en el que se subrogaron, al entender que
ostentaba legitimación pasiva –capacidad para ser demandada- por ser la beneficiaria de la novación subjetiva que consintió expresamente (art. 1205 CC).
Sin embargo, la Sala Primera del Tribunal Supremo desestima las pretensiones de los recurrentes exponiendo que «el consentimiento del acreedor, en caso de que concurra, libera de responsabilidad al deudor original, pero no convierte a aquél en parte del contrato de compraventa. (…) Por tanto, una cosa es la legitimación activa del comprador, tras la novación subjetiva del deudor del préstamo hipotecario, para impugnar, en su caso, cláusulas del contrato de préstamo del que ha devenido parte en virtud de la novación, y otra distinta la pretensión de declarar la legitimación pasiva del banco acreedor en el contrato de compraventa con el referido pacto de subrogación entre comprador y vendedor, del que aquel no ha sido parte».
Esto es, la Sala distingue entre el contrato de compraventa en la que no intervino el banco (y, por ello, no puede ser demandado ) y el contrato de préstamo hipotecario en el que el banco sí interviene como parte contratante (y por ello ha de ser reconocida su legitimación pasiva o posibilidad de ser demandado).
No obstante, también efectúa una importante precisión, toda vez que se reconoce la legitimación pasiva del banco respecto al contrato de compraventa con subrogación hipotecaria en el que , en el mismo otorgamiento de la escritura de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, compareciera el acreedor (banco) y se formalizase una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subrogase el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras).
En ese caso las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, sí podrían ser cuestionadas frente al banco, acreedor hipotecario, tal y como sucedió en el caso resuelto por la sentencia núm. 546/2019, de 16 de octubre de esa misma Sala.
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