RESUMEN DE LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Casas-Ibáñez
Indice:
1.- INTRODUCCIÓN
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario, mediante la que se transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y Consejo Europeo, de 4 de febrero de 2014,
en atención a la “asimétrica posición que ocupan en la relación
contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el
simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias”,
pretende establecer un régimen específico de protección de las personas físicas –sean o no consumidores, como así permite la Directiva objeto de transposición– que
ocupen la posición de prestatarios, garante, o titulares de garantías
en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes
inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de
bienes inmuebles de uso residencial.
Para ello, en cuatro capítulos,
doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una
disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos
Anexos, se recogen normas para imponer obligaciones de transparencia y de conducta
a los prestamistas e intermediarios de crédito o a sus representantes
designados –especialmente en lo que se refiere a la fase precontractual,
a la información y a la forma, ejecución y resolución de los
contratos-, se establece un régimen específico para los intermediarios de crédito y los prestamistas inmobiliarios y se incluye un régimen sancionador para los incumplimientos de obligaciones contenidas en la Ley.
2,. OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario (en adelante, LCCI) tiene por objeto establecer, con carácter imperativo salvo que expresamente se disponga lo contrario –artículo 3 LCCI-, normas de protección de las personas físicas – con independencia de que sean o no consumidores – que ostenten la condición de deudores, fiadores o garantes de préstamos garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir – artículo 1 LCCI -.
Se aplica así a los contratos de préstamos y créditos concedidos por personas físicas o jurídicas que actúen en el ámbito profesional –
entendiéndose por tales, incluso, a quienes actúan ocasionalmente en el
mercado de servicios financieros con una finalidad exclusivamente
inversora o a quienes desempeñan funciones de intermediación – cuando
contraten con un prestatario persona física – sea o no consumidor –
bien préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía
sobre inmuebles de uso residencial – entendiendo por tales no
sólo las viviendas, sino también aquellos que, sin constituir vivienda,
cumplen una función doméstica como puedan ser, entre otros, los trasteros o garajes -, bien préstamos
para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o
inmuebles construidos o por construir, si es consumidor – ahora sí –
quien ocupa la posición de prestatario, garante o fiador – artículo 2 LCCI -.
Este
mayor ámbito de aplicación en cuanto a quiénes ocupan la posición del
prestamista determina la modificación del
artículo 12 de la Ley Hipotecaria, que ya no hace alusión a las entidades del artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, sino a
“cualquiera que sea la entidad acreedora”
– Disposición final primera, apartado primero -, y sin perjuicio, en su
caso, de la necesidad de su registro – como más adelante examinaremos
-.
A lo anterior añade la Disposición adicional sexta de la LCCI
que “las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los
supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la
misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a
los de novación modificativa del contrato de préstamo”.
Como excepción, no se aplica la LCCI:
- a los contratos ocasionales entre empresario y empleados sin intereses,
- a los concedidos sin intereses ni
gastos distintos de los destinados a cubrir costes, o concedidos en
forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el
plazo de un mes,
- a los celebrados como resultado de un acuerdo alcanzado ante órganos judiciales, arbitrales o de conciliación o mediación,
- a los relativos al pago aplazado sin
gastos de una deuda existente y que no tengan por objeto la hipoteca de
inmuebles residenciales,
- y a las hipotecas inversas en los términos de la letra f del apartado cuarto del artículo 2 LCCI.
Téngase en cuenta, a efectos transitorios, que, en todo caso, la presente Ley sólo es aplicable a los contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor, a las novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también suscritas posteriormente, y a las cláusulas
de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no
se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI,
salvo que el deudor alegue que la previsión en su día pactada es más
favorable para él que lo dispuesto en el artículo 24 – Disposición
transitoria primera LCCI -; entrada en vigor que se producirá a
los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», es
decir, el 16 de junio de 2019 – Disposición final decimosexta LCCI –.
3.- FORMA Y CONTENIDO DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS
Respecto de la forma de estos contratos, dispone el apartado primero del artículo 22 de la LCCI que “los contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación notarial.
En ellos se harán constar, además de los elementos esenciales del
contrato, los datos y los elementos que se determinen por el Gobierno
mediante real decreto”.
Se exige, por tanto, que los préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial se formalicen en escritura pública; mientras que los contratos
de simple préstamo, sin garantía real, puedan constar “en papel o en
otro soporte duradero”, lo que permite que también se puedan formalizar,
si se opta por ello, en escritura pública. Más problemas plantea el modo de formalizar los contratos de préstamo garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso no residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. En tales supuestos, la
imprecisa redacción legal de la LCCI debe entenderse salvada por el
principio de titulación auténtica de los artículos 3 de la Ley
Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo; de tal forma que, siendo la inscripción de la hipoteca constitutiva –
artículos 1875.1 del Código civil y 145 y 159 de la Ley Hipotecaria, en
relación con la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 14 de junio de 2017, B.O.E. de 6 de julio, entre otras
-, y debiendo revestir los títulos que acceden a Registro de la Propiedad, como regla general, forma auténtica – como así se recalca en materia de hipotecas voluntarias por el propio artículo 145 de la Ley Hipotecaria -,
ha de concluirse que también deben formalizarse en escritura pública
los contratos de préstamo garantizados con hipoteca sobre inmuebles de
uso no residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
En cualquier caso, el artículo
14 de la LCCI impone al prestamista – o intermediario o representante –
la obligación de, al menos diez días naturales antes de la formalización
del contrato, entregar al potencial prestatario o prestatario la Ficha
Europea de Información Normalizada (FEIN) – que, conforme a la
Disposición transitoria cuarta de la LCCI, y hasta el 21 de marzo de
2019 podrá ser reemplazada por la Ficha de Información Personalizada
prevista en el artículo 22 y el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011, así
como la Ficha de Información Precontractual del artículo 21 de la misma
Orden -, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una copia del proyecto de contrato, información de los gastos que corresponden al prestamista y prestatario, las condiciones de los seguros de
daños sobre el inmueble o en garantía del cumplimiento que en su caso
se exijan por el prestamista para la concesión del préstamo, y
la advertencia del prestamista de que el prestatario ha de recibir
asesoramiento personalizado del Notario en los préstamos formalizados en
escritura pública.
Esta documentación, junto con la declaración firmada por el prestatario de que ha recibido y se le ha explicado la misma, se remitirá telemáticamente al Notario en tal forma que le permita la comprobación de estos extremos. Precisamente, y como consecuencia de las mayores garantías
de esta nueva normativa, en la que se regulan expresamente los
préstamos en moneda extranjera – artículo 20 LCCI – y con variaciones en
el tipo de interés – artículo 21 LCCI -, la propia Disposición
derogatoria de la LCCI suprime el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de
mayo, relativo a la exigibilidad de cláusula manuscrita del
prestatario persona física en préstamos hipotecarios con limitaciones a
la variabilidad del tipo de interés o concedidos en una o varias
divisas. Al respecto, aclara el apartado cuarto del artículo 21 LCCI que
“el interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo”,
evitando también la cláusula manuscrita en casos de límites al interés
negativo.
Para asegurar el cumplimiento de lo anteriormente prescrito, es
imperativo, para que el Notario pueda autorizar escrituras públicas
relativas a la contratación de préstamos objeto de esta Ley a las que antes hemos hecho referencia, que, al menos un día antes de la autorización de la escritura – artículo 15.3 LCCI -, extienda éste, en comparecencia del prestatario o de su representante, un acta acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 LCCI – artículo 14.2 LCCI -. Así, en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hará constar el cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1, las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el Notario, y, en todo caso, la constancia
de que el Notario ha informado individualizadamente y ha prestado
asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica, así como que, en presencia del mismo, se ha procedido el prestatario a responder a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.
De conformidad con el artículo 22.2 LCCI, el Notario no podrá autorizar la expresada escritura si no se hubiese otorgado el acta prevista en el artículo 15.3 LCCI, estándose, en caso de incumplimiento, ante una infracción muy grave conforme a la Disposición final sexta de la LCCI, que modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre. De igual modo, tampoco
podrá el Registrador inscribir la escritura si el Notario no hace
constar en la misma la reseña identificativa del acta, en la que se
contengan los datos prescritos por el artículo 15.7 LCCI, esto es, expresión del número de protocolo, Notario autorizante y su fecha de autorización, así como afirmación
del Notario, bajo su responsabilidad y de acuerdo con el acta, de que
el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 LCCI.
Además de lo anterior, la letra e) del apartado primero del artículo 14 de la LCCI impone los gastos de autorización de la escritura en Notaría y de la inscripción en Registro al prestamista, estando obligado el Notario
a dar de forma gratuita y telemáticamente una copia simple al
prestatario, y el Registrador a dar también telemáticamente y de forma
gratuita una nota simple literal de la inscripción practicada –
Disposición adicional octava LCCI -. A estos efectos, el Notario ha de
hacer constar en la escritura una dirección de correo electrónico para
la práctica de estas comunicaciones. Así mismo, para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación del acreedor o de novación modificativa de los créditos o préstamos hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley en
las que se sustituya un tipo de interés variable por uno fijo, con o
sin bonificaciones en el mismo, se aplicará lo dispuesto en la
Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios – Disposición adicional novena de la LCCI -.
En cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dispone también la letra e) del apartado primero del artículo 14 de la LCCI que su pago se realizará conforme a la normativa tributaria aplicable, sin perjuicio de que, en
caso de una o varias subrogaciones conforme a la Ley 2/1994, de 30 de
marzo durante la vida del préstamo, el prestamista subrogado deba ser
reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del
impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo. Como regla para calcular la compensación del impuesto,
se establece que la entidad subrogante ha de reintegrar a la subrogada
el importe que resulte de la liquidación de una base imponible integrada
por la cantidad total garantizada, entendiendo por tal la constituida
por el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de
subrogación y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por
incumplimiento y otros conceptos análogos que se hubiesen establecido.
En el caso de los gastos, la subrogante ha de abonar a
la subrogada la parte prorrateada de la liquidación de gastos que
resulte, atendiendo a la suma del importe del préstamo pendiente de
amortización y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas
por incumplimiento y otros conceptos análogos.
Así mismo, y con relación a este Impuesto, la Disposición final segunda de la LCCI modifica el artículo 45 del Texto Refundido 1/1993, de 24 de septiembre, añadiendo que los beneficios fiscales y exenciones subjetivas
concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de
documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no
serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se
determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto
Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.
4.- LA NUEVA REGULACIÓN DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO
El artículo 24 LCCI establece que, en los contratos de préstamo objeto de esta Ley, el
prestatario pierde el derecho al plazo y se produce el vencimiento
anticipado si se encuentra en mora el pago de una parte de capital o de
los intereses, siendo la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalente, bien al 3% del capital concedido – entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo de 12 meses – si la referida mora se produce durante la primera mitad de duración del préstamo, o bien al 7% del capital concedido – entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales, en los términos antes expuestos – si la referida mora se produce durante la segunda mitad de duración del préstamo, y que, en todo caso, el prestamista haya requerido el pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
En consonancia con esta nueva regulación, se recoge un
nuevo artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria en sede de venta extrajudicial – Disposición final primera, apartado cuarto -, y se modifica, en sede del procedimiento de ejecución directa, el
apartado segundo del artículo 693 de la Ley Enjuiciamiento Civil, que, aunque
permite
la reclamación de la totalidad de lo adeudado por capital y por
intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo,
deja
a salvo el presente supuesto de préstamo o crédito concluido por una
persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o
cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso
residencial, remitiéndose al artículo 24 de la LCCI y, en su caso, al artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.
5.- LA NUEVA REGULACIÓN DEL INTERÉS DE DEMORA
Establece el artículo 25 de la LCCI que
“en el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que
esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio
más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel
resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse
sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser
capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el
artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas
relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán
pacto en contrario.”
Como consecuencia de esta nueva regulación, se modifica el
artículo 114 de la Ley Hipotecaria por la Disposición final primera, apartado segundo LCCI. Nótese que mientras que la
doctrina del Tribunal Supremo
en sus Sentencias de 22 de abril de 2015, 23 de diciembre de 2015 y 3
de junio de 2016, únicamente admitía, como no abusivo, un interés de
demora que no excediera del remuneratorio más dos puntos, la nueva
normativa fija el interés de demora en préstamos sobre inmuebles de uso
residencial en el interés remuneratorio más tres puntos, sin admitir
pacto en contrario.
6.- LA NUEVA REGULACIÓN DEL VALOR FIJADO POR LAS PARTES PARA QUE SIRVA DE TIPO EN LA SUBASTA
El apartado tercero de la Disposición final primera de la LCI modifica el
apartado 2, letra a) del artículo 129 la Ley Hipotecaria, estableciendo que el tipo de subasta ha de ser el
mismo en el procedimiento de
ejecución directa y en el de
venta extrajudicial, y, en todo caso,
no
podrá ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se
hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulación del mercado hipotecario. Se suprime
así la anterior a referencia a que el valor de tasación fijado por las
partes para que sirviese de tipo en la subasta no pudiera ser inferior
al 75% del expresado valor de tasación determinado por entidad tasadora.
A este respecto, nótese que la Disposición adicional décima de la LCCI
prevé que el Gobierno apruebe en el plazo de seis meses desde la
entrada en vigor de la LCCI el régimen de homologación de aquellos
profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad con lo
previsto en el artículo 13 LCCI. De igual modo, y en el mismo plazo,
prevé que el Ministerio de Economía y Empresa haya de evaluar la
conveniencia de modificar la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre
normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras, con la finalidad de incorporar,
adicionalmente a las ya previstas, otras tipologías avanzadas de
tasación.
7.- LAS CONDICIONES ABUSIVAS, NULAS O NO TRANSPARENTES Y SU REGISTRO
Como quedó señalado al introducir la LCCI, uno de los objetivos de la misma es facilitar la transparencia y acabar con la asimétrica posición que ocupan prestamista y prestatario en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios.
Para lograr esta finalidad, se introducen una serie de modificaciones, entre las que cabe destacar:
- La nulidad de las cláusulas no transparentes, de
tal forma que el apartado uno de la Disposición final cuarta de la LCCI
modifica el párrafo segundo del apartado quinto del artículo 5
de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la
Contratación, estableciendo que “la redacción de las cláusulas generales
deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción
y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en
los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno
derecho”. En esta misma línea la Disposición final octava de la LCCI
modifica el artículo 83 del Texto Refundido de la Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios aprobado por el
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, disponiendo que
“las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos
en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”.
- Se ordena la inscripción, y la remisión de oficio por el
Tribunal correspondiente al Registro de Condiciones Generales de
Contratación para que se proceda a la misma, de las sentencias firmes
por las se declare la nulidad de condiciones generales abusivas en el
Registro de Condiciones Generales de Contratación. Así, la
Disposición final quinta de la LCCI añade un apartado cuarto al artículo
521 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil,
disponiendo que “las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o
individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación
en la utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de
oficio por el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la
Contratación, para su inscripción”. En el mismo sentido, el apartado
dos de la Disposición final cuarta de la LCCI modifica el artículo 11 de
la de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la
Contratación, imponiendo la inscripción de “las sentencias firmes
dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la
nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones
generales abusivas”.
- Como resultado de lo anterior, la Disposición final primera, apartado cinco, de la LCCI modifica el apartado segundo del artículo 258 de la Ley Hipotecaria,
que pasa a establecer que “el Registrador de la propiedad denegará la
inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a
normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por
abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o
por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de
la Contratación”.
8.- EL REGISTRO DE LOS PRESTAMISTAS E INTERMEDIARIOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Como apuntamos con ocasión del ámbito de aplicación de la LCCI, el
hecho de que se amplíe el concepto de prestamista a toda persona física
o jurídica que realice dicha actividad de manera profesional,
entendiendo por tales a quiénes intervienen en el mercado de servicios
financieros con carácter empresarial o profesional, o aún ocasionalmente
con una finalidad exclusivamente inversora, así como a los
intermediarios, no les excluye, en su caso, de la necesidad de registro.
Así, los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar con prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el ámbito territorial de más de una Comunidad Autónoma, siempre que tengan la sede de su administración central en España, así
como los intermediarios de crédito inmobiliario que vayan a operar en
España a través de sucursal o en régimen de libre prestación de
servicios, cualquiera que sea el ámbito geográfico en el que vayan a desarrollar su actividad, estarán obligados a inscribirse en el registro correspondiente, encargándose el Banco de España de su gestión – artículos 27 y 28 LCCI -; mientras
que la gestión de la inscripción de los intermediarios de crédito
inmobiliario que operen o vayan a operar exclusivamente con prestatarios
domiciliados dentro del ámbito territorial de una única Comunidad
Autónoma, corresponderá al órgano competente de dicha Comunidad Autónoma, siempre que la sede de su administración central esté localizada en la misma. En
todo caso, para proceder a dicho registro será necesario verificar el
cumplimiento de los requisitos del artículo 29 LCCI, y llevar a cabo el
procedimiento del artículo 30 LCCI, dándose del expresado registro la
información que prescribe el artículo 31.
En lo que concierne a los prestamistas, dispone el apartado primero artículo 42 de la LCCI que “la
actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el
artículo 2.1 con carácter profesional sólo podrá realizarse por aquellos
prestamistas inmobiliarios debidamente inscritos en el registro
correspondiente conforme a los criterios recogidos en el artículo 28. Reglamentariamente se establecerán los requisitos que deben cumplir para su registro”, sin perjuicio de que estén exceptuados
de dicho registro las entidades de crédito, los establecimientos
financieros de crédito y las sucursales en España de una entidad de
crédito. Con el fin de asegurar el cumplimiento de este registro de prestamistas, establece el apartado segundo del artículo 42 de la LCCI que “el
Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la
inscripción de aquellas entidades cuya actividad u objeto social
resulten contrarios a lo dispuesto en este artículo, así como
de los actos o negocios a que se refiere el apartado 1. Las
inscripciones realizadas contraviniendo lo anterior serán nulas de pleno
derecho. Dicha nulidad no perjudicará los derechos de terceros de buena
fe, adquiridos conforme al contenido de los correspondientes
registros”. Nuevamente, hemos de recordar que el registro de los
prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar exclusivamente
dentro del ámbito territorial de una Comunidad Autónoma corresponderá a
la autoridad competente designada en cada Comunidad Autónoma, mientras
que los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar fuera del
ámbito territorial de una única Comunidad Autónoma deberán estar
registrados por el Banco de España, previa verificación de los
requisitos establecidos en la LCCI.
Finalmente, y a efectos transitorios, establece la Disposición transitoria segunda de la LCCI que “los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran realizando las actividades definidas en el artículo 2.1, deberán solicitar su reconocimiento en el plazo de seis meses conforme
a lo dispuesto en los artículos 27, 39 y 42. A estos efectos, los
intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y
los prestamistas inmobiliarios deberán realizar una evaluación
del cumplimiento de los requisitos para su inscripción con carácter
previo a solicitar la misma, la cual deberán adjuntar a su solicitud de
registro”.
10.
LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA, SOBRE EL RÉGIMEN DE LOS PROCESOS DE
EJECUCIÓN EN CURSO A LA ENTRADA DE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO
De conformidad con la Disposición transitoria tercera de la LCCI, en los procedimientos ejecutivos en curso en el momento de la entrada en vigor de la LCCI en los que, al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las
partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho
artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado
en la existencia de las causas de oposición previstas en el
apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día
siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a
las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente
extraordinario; notificación que habrá de realizarse en el plazo de
quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. En caso de formulación del incidente de oposición, se suspenderá el curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este
artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya
culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al
ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de
oposición basado en la existencia de las causas de oposición
previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni
se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o
cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las
cláusulas contractuales.
Como señala la Exposición de Motivos de la LCCI, se
da así “cumplimiento a las sentencias del 29 de octubre de 2015 y de 26
de enero de 2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión
Europea. Con ello se otorga a los deudores hipotecarios
contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada Ley un
nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la
posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas
circunstancias. (…) Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de
un nuevo plazo residen en razones de seguridad jurídica y coherencia”.
11.- LA DISPOSICIÓN FINAL TERCERA, SOBRE LA MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2/1994, DE 30 DE MARZO
La Disposición final tercera de la LCCI
modifica el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, estableciendo que
“el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas
en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora,
cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por
escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo
dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. La entidad que esté
dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la
que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo
hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su
autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora
y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días
naturales, certificación del importe del débito del deudor por el
préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. La certificación
deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de
siete días naturales por parte de la entidad acreedora. Entregada
la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa
fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de
las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes.
Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación. Transcurrido el
plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad
acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario,
podrá otorgarse la escritura de subrogación. Para ello bastará que la
entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la
acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e
intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la
escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal
finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a
recibir el pago. En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad
debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos,
el juez que fuese competente para entender del procedimiento de
ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada,
citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia,
y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y
acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que
dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por
los trámites de apelación de los incidentes.”
LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS EN 10 APUNTES
- Sólo es aplicable a contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor (16 de junio de 2019),
a novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también
suscritas posteriormente, y a cláusulas de vencimiento anticipado de
contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con
anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, salvo que el deudor
alegue que la previsión en su día pactada es más favorable para él que
lo dispuesto en el artículo 24 (DT 1a); entrada en vigor que se
producirá a los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial del
Estado» (DF16 LCI), estando todavía pendiente de publicación.
- Los contratos de préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial han de constar en escritura pública;
mientras que los contratos de simple préstamo, sin garantía real,
puedan constar “en papel o en otro soporte duradero”, y sin perjuicio,
por tanto, de escritura pública si se opta por ello – artículo 15 LCCI
-. A pesar de la imprecisa redacción legal, debe entenderse también, en
virtud del principio de titulación auténtica – artículos 3 LH y 33 RH – y
del carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca – artículos
1875.1 CC y 145 y 159 LH, en relación con la RDGRN de 14 de junio de
2017, B.O.E de 6 de julio -, que han de formalizarse en escritura
pública los contratos de préstamo garantizados con hipoteca sobre
inmuebles de uso no residencial o cuya finalidad sea adquirir o
conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o
por construir, como así se recalca en materia de hipotecas voluntarias
por el propio artículo 145 LH. En todo caso, conforme al artículo 22.2
LCCI, no se puede autorizar la escritura si el Notario no autoriza, al
menos el día antes, el acta acreditativa del cumplimiento de las
prescripciones del artículo 14.1 – artículo 14.2 en relación con el
artículo 15.3 -; del mismo modo que tampoco se practica inscripción si
no consta en la escritura la reseña del acta notarial de cumplimiento de
las prescripciones del artículo 14.1 (artículo 22.2 LCI en relación con
el artículo 15.7 LCI).
- En los contratos de préstamo objeto de esta Ley, el prestatario pierde el derecho al plazo y se produce el vencimiento anticipado
si se encuentra en mora el pago de una parte de capital o de los
intereses, siendo la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas
equivalente bien al 3% del capital concedido – entendiéndose cumplido
este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al
impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga que el
deudor ha incumplido su obligación por un plazo de 12 meses – si la referida mora se produce durante la primera mitad de duración del préstamo,
o bien al 7% del capital concedido – entendiéndose cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al
impago de 15 plazos mensuales, en los términos antes expuestos – si la referida mora se produce durante la segunda mitad de duración del préstamo,
y que, en todo caso, el prestamista haya requerido el pago al
prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su
cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el
reembolso total adeudado del préstamo – artículo 24 LCCI -.
- El interés de demora
se fija en el interés ordinario más 3 puntos si el préstamo se garantiza
sobre inmueble de uso residencial (artículos 25 LCCI y 114 LH)
- El tipo de subasta ha
de ser coincidente con el valor tasación en todo caso, debiendo ser
igual para venta extrajudicial y para ejecución directa (artículo 129
LH)
- Los gastos de la
autorización de la escritura por el Notario y de la inscripción en
Registro corresponden al prestamista. Del mismo modo, el ITPAJD
corresponde al prestamista, sin perjuicio de compensaciones en caso de
subrogaciones en la posición del acreedor (artículo 14, apartado 1
LCCI).
- En escrituras e inscripciones de préstamos hipotecarios, existe obligación del Notario de dar telemáticamente copia simple gratuita al prestatario, y del Registrador a remitir telemáticamente una nota simple gratuita y literal de la inscripción al prestatario (Disposición Adicional 8a LCCI).
- Queda derogado el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, relativo a la cláusula manuscrita
en préstamos hipotecarios en varias divisas con cláusula suelo
(Disposición Derogatoria LCI), por las mayores garantías de la nueva
normativa, y por regularse estas figuras en los artículos 20 y 21 LCCI.
- Las sentencias firmes de los Tribunales por las que se declaren determinadas condiciones generales de contratación como nulas o abusivas –entre las que pueden encontrarse las no transparentes-, se remitirán de oficio, para su inscripción, al Registro de Condiciones Generales de Contratación.
- Los intermediarios financieros y prestamistas
que se dediquen a actividades objeto de regulación en la LCCI y que no
sean entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito o
sucursales en España de una entidad de crédito, están obligados a registro.
ENLACES:
TEXTO DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO
PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (dic-2018)
ÚLTIMAS ENMIENDAS SENADO – CONGRESO
LUCES Y SOMBRAS DEL PROYECTO. Juan María Díaz Fraile
RESUMEN 2017 DEL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO. Albert Capell
TEXTO APROBADO POR EL SENADO
COMPARATIVA ARTÍCULOS DE LA LEY HIPOTECARIA AFECTADOS
INICIATIVA CONGRESO
DOSSIER CONGRESO
Fuente: https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/doctrina/articulos-doctrina/resumen-ley-reguladora-contratos-creditos-inmobiliarios/
