domingo, 24 de febrero de 2019

Ley de Crédito Hipotecario. Novedades





Ley de Crédito Hipotecario. Novedades 

El pasado jueves, 21 de febrero, el Pleno del Congreso de los Diputados aprobó la Ley de Crédito Hipotecario.

La Ley de Crédito Hipotecario nace con el objetivo de trasponer la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 , sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n ° 1093/2010.

El artículo 42 de la Directiva 2014/2014/UE preveía que la norma comunitaria fuese transpuesta, a más tardar, el 21 de marzo de 2016 y las autoridades comunitarias ya habían anunciado la imposición de fuertes sanciones a España (105.000 euros diarios)por no cumplir esta previsión. Como se puede constatar, de nuevo, hemos sobrepasado el plazo previsto para trasponer a nuestro ordenamiento interno  una directiva comunitaria cuya finalidad es la protección de los consumidores.

La norma entrará en vigor a los tres meses de su publicación. 

Entre las medidas más beneficiosas para los consumidores se encuentran:

-Se restringen los supuestos para iniciar la ejecución hipotecaria (embargo)

Hará falta el impago de entre 12 y 15 mensualidades o entre un 3% y un 7% del valor del préstamo, de la siguiente manera:
  • Si el impago se produce durante la primera mitad de la duración del contrato el importe de las cuotas impagadas ha de alcanzar al menos el 3% del principal del préstamo o la cuantía equivalente a 12 mensualidades.
  • Si el impago se produce durante la segunda mitad del contrato el importe de las cuotas ha de alcanzar al menos el 7% del principal del préstamo o la cuantía equivalente a 15 mensualidades.
  • En ambos casos, el prestamista ha de requerir al prestatario el pago de las cuotas fallidas, concediéndole un plazo nunca inferior a un mes para su cumplimiento. 
 -Se abarata la amortización anticipada de la hipoteca 

En los contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo, se establecen dos posibilidades:

a) Que se pacten compensaciones o comisiones a favor del prestamista para el caso de que el reembolso se produjese durante los 3 primeros años del contrato por las pérdidas financieras que ocasionasen a aquél; en este caso, el límite de la compensación o comisión será el 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente. 

b) Que se pacten compensaciones o comisiones a favor del prestamista para el caso de que el reembolso se produjese durante los 5 primeros años del contrato por las pérdidas financieras que ocasionasen a aquél; en este caso, el límite de la compensación o comisión será el 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.



En los contratos de préstamo a tipo fijo la compensación o comisión pactada tendrá el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 10 primeros años del contrato y del 1,5 por 100 de dicho capital, una vez transcurridos 10 años.
En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, cuando se sustituya un tipo de interés variable por otro fijo, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, sin que pueda exigirse compensación o comisión alguna una vez transcurridos los 3 años referidos. 

-Se reducen los intereses de demora 

La anterior normativa dejaba a la voluntad de las partes los intereses de demora contemplados en los contratos, que podían alcanzar el 25%. Dichos tipos de interés fueron considerados abusivos por el Tribunal Supremo en diversas sentencias. Ahora la nueva Ley establece el límite del recargo aplicable al interés de demora del 3 por 100 sobre el tipo contratado. 

-Se reducen los gastos de formalización de las hipotecas 

 El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos notariales, registrales y de gestoría correrán a cuenta de las entidades bancarias. Por el contrario, los consumidores asumirán los gastos correspondientes a la tasación del inmueble. Las copias de las escrituras públicas serán costeadas por parte de quien las solicite. 

-Prohibición expresa de las “cláusulas suelo” 

Así, en el texto de la Ley se recoge que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”. 

Además, la norma establece medidas para que las entidades no retribuyan a los trabajadores cuyos servicios estén relacionados con la negociación de préstamos hipotecarios en función del número o características de los contratos de préstamos hipotecarios ofrecidos, sistema de incentivos que fue nefasto para nuestra economía al propiciar la burbuja inmobiliaria sufrida. Dicha previsión, no obstante, resulta “un canto al Sol”, toda vez que la redacción dada por la Ley es extremadamente indeterminada, no previéndose tampoco infracciones y sanciones concretas en caso de incumplimiento. 

-Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

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