Ley de Crédito Hipotecario. Novedades
El pasado jueves, 21 de
febrero, el Pleno del Congreso de los Diputados aprobó la Ley de Crédito
Hipotecario.
La Ley de Crédito
Hipotecario nace con el objetivo de trasponer la Directiva 2014/17/UE del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 , sobre los contratos
de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso
residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y
el Reglamento (UE) n ° 1093/2010.
El artículo 42 de la
Directiva 2014/2014/UE preveía que la norma comunitaria fuese transpuesta, a
más tardar, el 21 de marzo de 2016 y las autoridades comunitarias ya habían
anunciado la imposición de fuertes sanciones a España (105.000 euros
diarios)por no cumplir esta previsión. Como se puede constatar, de nuevo, hemos
sobrepasado el plazo previsto para trasponer a nuestro ordenamiento interno una directiva comunitaria cuya finalidad es la
protección de los consumidores.
La norma entrará en vigor a los tres meses de su
publicación.
Entre las medidas más beneficiosas para los
consumidores se encuentran:
-Se restringen los supuestos para iniciar la ejecución hipotecaria
(embargo).
Hará falta el impago de entre 12 y 15 mensualidades o entre un 3% y
un 7% del valor del préstamo, de la siguiente manera:
- Si el impago se produce durante la primera mitad de la duración del contrato el importe de las cuotas impagadas ha de alcanzar al menos el 3% del principal del préstamo o la cuantía equivalente a 12 mensualidades.
- Si el impago se produce durante la segunda mitad del contrato el importe de las cuotas ha de alcanzar al menos el 7% del principal del préstamo o la cuantía equivalente a 15 mensualidades.
- En ambos casos, el prestamista ha de requerir al prestatario el pago de las cuotas fallidas, concediéndole un plazo nunca inferior a un mes para su cumplimiento.
En los contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo, se establecen dos posibilidades:
a) Que se pacten compensaciones o
comisiones a favor del prestamista para el caso de que el reembolso se produjese
durante los 3 primeros años del contrato por las pérdidas financieras que ocasionasen
a aquél; en este caso, el límite de la compensación o comisión será el 0,25 por
ciento del capital reembolsado anticipadamente.
b) Que se pacten compensaciones o
comisiones a favor del prestamista para el caso de que el reembolso se produjese
durante los 5 primeros años del contrato por las pérdidas financieras que ocasionasen
a aquél; en este caso, el límite de la compensación o comisión será el 0,15 por
ciento del capital reembolsado anticipadamente.
En los
contratos de préstamo a tipo fijo la compensación o comisión pactada tendrá el
límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 10
primeros años del contrato y del 1,5 por 100 de dicho capital, una vez
transcurridos 10 años.
En caso de
novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los
derechos del acreedor, cuando se sustituya un tipo de interés variable por otro
fijo, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no
podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el
límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los
3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, sin que pueda exigirse
compensación o comisión alguna una vez transcurridos los 3 años referidos.
-Se reducen los intereses de demora
La anterior normativa dejaba a la voluntad de las
partes los intereses de demora contemplados en los contratos, que podían alcanzar
el 25%. Dichos tipos de interés fueron considerados abusivos por el Tribunal
Supremo en diversas sentencias. Ahora la nueva Ley establece el límite del
recargo aplicable al interés de demora del 3 por 100 sobre el tipo contratado.
-Se reducen los gastos de formalización
de las hipotecas
El Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados, los gastos notariales, registrales y de gestoría
correrán a cuenta de las entidades bancarias. Por el contrario, los
consumidores asumirán los gastos correspondientes a la tasación del inmueble.
Las copias de las escrituras públicas serán costeadas por parte de quien las
solicite.
-Prohibición expresa de las “cláusulas
suelo”
Así, en el texto de la Ley se recoge que “en las
operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja
del tipo de interés”.
Además, la norma establece medidas para que las
entidades no retribuyan a los trabajadores cuyos servicios estén relacionados
con la negociación de préstamos hipotecarios en función del número o características
de los contratos de préstamos hipotecarios ofrecidos, sistema de incentivos que
fue nefasto para nuestra economía al propiciar la burbuja inmobiliaria sufrida.
Dicha previsión, no obstante, resulta “un canto al Sol”, toda vez que la
redacción dada por la Ley es extremadamente indeterminada, no previéndose tampoco
infracciones y sanciones concretas en caso de incumplimiento.
