Este tema ya fue objeto de otras entradas anteriores del blog, que se pueden consultar en estos enlaces:
http://elconsumo.blogspot.com/2011/01/deudas-hipotecarias-la-audiencia.html
http://elconsumo.blogspot.com/2011/02/donde-dije-digo-digo-diego-la-audiencia.html
Ahora acabamos de conocer la sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2ª, de 17 de enero, dictada en grado de apelación, desestimatoria de la demanda de un banco que, tras esperar catorce años en ejercer la acción, reclamaba la cantidad que afirmaba quedar adeudada por parte del hipotecado.
Esto es, la vivienda se había adjudicado al banco por un valor quedando pendiente una parte de la deuda hipotecaría ya que el valor del inmueble no cubría el importe total adeudado. Tras el paso de catorce años y sin saberse qué rentabilidad –en concepto de venta, alquiler u otra utilidad- obtuvo la entidad bancaria, ésta reclamó al hipotecado ejecutado la deuda que quedaba pendiente tras la adjudicación de la vivienda.
Aunque la Audiencia Provincial de Ciudad Real no trata específicamente el asunto sobre reconocimiento automático de la dación en pago de una vivienda hipotecada como modo de satisfacer la deuda hipotecaria, apunta unas consideraciones muy relevantes sobre esta materia fundamentadas en sólidos principios jurídicos aplicables a esta cuestión: el principio de buena fe que ha de presidir toda relación jurídica y la interdicción del enriquecimiento injustificado.
Reproducimos parcialmente los fundamentos de derecho cuarto a noveno de la sentencia, destacando los aspectos que consideramos más relevantes.
http://elconsumo.blogspot.com/2011/01/deudas-hipotecarias-la-audiencia.html
http://elconsumo.blogspot.com/2011/02/donde-dije-digo-digo-diego-la-audiencia.html
Ahora acabamos de conocer la sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2ª, de 17 de enero, dictada en grado de apelación, desestimatoria de la demanda de un banco que, tras esperar catorce años en ejercer la acción, reclamaba la cantidad que afirmaba quedar adeudada por parte del hipotecado.
Esto es, la vivienda se había adjudicado al banco por un valor quedando pendiente una parte de la deuda hipotecaría ya que el valor del inmueble no cubría el importe total adeudado. Tras el paso de catorce años y sin saberse qué rentabilidad –en concepto de venta, alquiler u otra utilidad- obtuvo la entidad bancaria, ésta reclamó al hipotecado ejecutado la deuda que quedaba pendiente tras la adjudicación de la vivienda.
Aunque la Audiencia Provincial de Ciudad Real no trata específicamente el asunto sobre reconocimiento automático de la dación en pago de una vivienda hipotecada como modo de satisfacer la deuda hipotecaria, apunta unas consideraciones muy relevantes sobre esta materia fundamentadas en sólidos principios jurídicos aplicables a esta cuestión: el principio de buena fe que ha de presidir toda relación jurídica y la interdicción del enriquecimiento injustificado.
Reproducimos parcialmente los fundamentos de derecho cuarto a noveno de la sentencia, destacando los aspectos que consideramos más relevantes.
Sentencia nº 1/2011, de 17 de enero, de la Audiencia Provincial de Ciudad
Sección 2ª, Recurso de Apelación 352/2010-J
Autos: P. Ordinario 331/2.008.
Ponente: Iltmo. Sr. D. José María Torres Fernández de Sevilla.
Fundamentos de Derecho:
CUARTO .- Para resolver el recurso que se interpone por la demandante contra la sentencia, se han de partir de los siguientes hechos, todos ellos probados documentalmente:
1º Los cónyuges Don Ángel y Doña Carmen se subrogaron, al adquirir, en fecha 20 de marzo de 1.985, el inmueble (vivienda …), en la hipoteca concertada por el promotor del edificio (..).
Fundamentos de Derecho:
CUARTO .- Para resolver el recurso que se interpone por la demandante contra la sentencia, se han de partir de los siguientes hechos, todos ellos probados documentalmente:
1º Los cónyuges Don Ángel y Doña Carmen se subrogaron, al adquirir, en fecha 20 de marzo de 1.985, el inmueble (vivienda …), en la hipoteca concertada por el promotor del edificio (..).
El tipo fijado para la subasta, en la escritura de hipoteca, era el de 5.180.000 pesetas.
2º Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid se siguió procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria instado por el Banco Hipotecario de España, como concedente del préstamo y titular de la hipoteca, exigiendo, a fecha 24 de enero de 1.992 como cantidad pendiente, la de 3.301.984 pesetas.
3º En subasta celebrada el 2 de junio de 1.994, la entidad ejecutante se adjudicó la finca por la cantidad de 2.590.000 pesetas, siendo el tipo fijado en dicha subasta el de 3.885.000 pesetas.
4º El 7 de octubre de 1.994 se dictó en dicho proceso de ejecución Auto de adjudicación de dicha finca por el precio ofertado, en favor de la ejecutante.
5º Desde aquel momento, nunca se ha reclamado por la demandante (sucesora de Banco Hipotecario de España) ni por su antecesora deuda alguna a los ahora demandados. Ni siquiera antes de interponer esta demanda, presentada el 8 de junio de 2.008, se efectuó reclamación alguna.
Por otro lado, no ha probado la demandante el destino que, bien ella, bien su causahabiente, diera a la vivienda adjudicada, ni la rentabilidad que, en su caso, pudiera haber obtenido de una eventual transmisión onerosa.
QUINTO .- Con independencia de que, tratándose de un préstamo, no puede, en principio, reputarse inexigible por ilíquida la cantidad reclamada, en cuanto, existiendo las bases pactadas en torno al capital y a los intereses, ya sean remuneratorios, ya sean moratorios, es perfectamente posible discutir en el proceso la cuantía exacta debida, que, lógicamente, puede ser distinta o inferior a la reclamada, la desestimación de la demanda se impone por dos tipos de razones que, en este caso, resultan complementarias.
Así, por un lado, la adjudicación del bien hipotecado, atendiendo a su valor y al tiempo transcurrido desde que ingresó en el patrimonio de la demandante (o de su antecesora, que para los efectos jurídicos es lo mismo), puede suponer una satisfacción plena del crédito en toda su extensión, de manera que la actual pretensión supondría un auténtico enriquecimiento injusto; y, por otro lado, el significativo lapso temporal transcurrido en absoluto silencio de la relación jurídica unido al fundamental dato de la adjudicación del bien, entraña retraso desleal en el ejercicio de la acción.
Seguidamente, pasamos a desarrollar estas dos consideraciones.
SEXTO .- Ciertamente, en nuestro sistema, la hipoteca, como derecho accesorio de garantía que es, no limita la responsabilidad universal que deriva de la deuda garantizada para el propio deudor. Para que eso ocurra, se requiere pacto expreso (artículos 105 y 140 de la Ley Hipotecaria y 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por eso, lo mismo que ocurre en el proceso de ejecución ordinario, la realización del bien no extingue de por sí el crédito, sino en la sola medida en que el producto de la venta sea suficiente para ello. De ahí que, en la parte no cubierta por la suma obtenida, el acreedor, ya sin la garantía hipotecaria que queda extinguida por su ejecución, pueda reclamar el resto.
Ahora bien, el proceso de ejecución ofrece al acreedor distintas posibilidades, pues bien puede esperar a obtener la correspondiente cantidad por la puja de los terceros, o bien puede solicitar la adjudicación del bien, con una importante rebaja (el 75% del tipo que sirvió para la subasta, según el articulo 131 de la Ley Hipotecaria vigente al tiempo en que se sustanció el proceso de ejecución previo al presente, o el 50% del tipo, según la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Las diferentes consecuencias prácticas que se producen en uno u otro caso son evidentes: mientras que cuando la finca se adjudica a un tercero, el acreedor sólo recibe los efectivamente pagado por éste, en el caso de adjudicación directa, si bien nominalmente se fija la contraprestación en el importe antes reseñado, en el patrimonio del acreedor entra el propio inmueble, con toda la potencialidad económica que le sea inherente.
Como en la ejecución el principio cardinal, que, a su vez, constituye la meta del proceso, es la satisfacción del acreedor (artículo 570 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), habrá de tenerse en cuenta la efectividad del rendimiento real obtenido por el acreedor. Por más que la Ley le otorgue esa facultad de adjudicación por un precio rebajado, los principios de buena fe y de prohibición del enriquecimiento injusto, obligan a huir del puro nominalismo para atender al beneficio obtenido, de manera que el acreedor debe computar con cargo a la deuda pendiente la totalidad del mismo, sin que pueda reclamar, sin caer en un enriquecimiento abusivo, más que aquello que realmente queda sin cubrir, una vez descontado el rendimiento obtenido.
Así lo expusimos en nuestro Auto de 17 de octubre de 2.003, en caso similar, en el que decíamos lo siguiente: "No podemos olvidar que la ejecución no debe atender a criterios puramente formales y rigoristas, sino simplemente a dar satisfacción al acreedor. Existe una deuda que el ejecutado no paga y a través del procedimiento de ejecución lo que hacemos es tomar ciertos bienes del deudor para con ellos hacer pago al acreedor. El procedimiento se acaba cuando el acreedor ha cobrado.
Tan elementales principios deben ser aplicados al caso concreto, pues lo que se observa es que la ejecutante, a través del mecanismo del artículo 671, se adjudica el bien por el 50% de su valor que, suponen 4.700.000 pesetas (28.247,58 euros), lo que provoca que una vez calculados los intereses y las costas y sumadas al principal nominalmente sea una cantidad insuficiente en 4.304,14 euros, que es la cantidad por la que se pretende se continúe la ejecución.
La especialidad con la que nos encontramos es la confrontación entre el valor de adjudicación y el valor real del bien, pues no debe olvidarse que tal adjudicación no se produce a favor de un tercero, en cuyo caso el ejecutante recibiría sólo el valor de adjudicación, sino a favor del propio ejecutante, que si bien nominalmente paga por él el 50% de su valor, en su patrimonio no entra con tal valor sino con el real de mercado".
Por eso, al reclamar el embargo por las cantidades que nominalmente quedaban pendientes, se estimó que "tal petición contraría la finalidad del procedimiento de ejecución, pues la ejecutante ha logrado con creces la satisfacción de su crédito, lo que debe provocar la declaración de conclusión a estos efectos del procedimiento. La petición, a pesar de estar basada en un precepto legal, se muestra abusiva para el caso correcto y no solo por los principios que inspiran este procedimiento sino por los generales del artículo 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que proscriben el atender cualquier petición que suponga un manifiesto abuso de derecho, como lo sería el hecho de que a pesar de que el bien adquirido por el ejecutante tiene un valor muy superior a la deuda aún se solicite el embargo y realización de nuevos bienes del ejecutado, lo que nos llevaría en cifras reales a un interés desmedido y claramente leonino. La ejecutante, bajo la apariencia de la legalidad formal se extralimita como consecuencia real, por lo que la ley debe privarla de protección al suponer un claro perjuicio para el ejecutado, que al no estar personado en autos desconoce tan desmedida petición".
SEPTIMO.- Este enfoque sustantivo de la cuestión, que impone el deber de aplicar a la extinción de la deuda el precio real obtenido tras la adjudicación, tiene una importante consecuencia procesal.
En efecto, al ejercitar la acción basada en la responsabilidad universal del deudor, el acreedor que se adjudicó el bien hipotecado tiene la carga de probar el destino final del bien, y el precio obtenido por él, si fue objeto de transmisión, o el de la utilidad que le reporte, si ha habido alguna cesión temporal del mismo.
La carga de la prueba se deriva del principio de facilidad probatoria que proclama ahora el artículo 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues es el acreedor hipotecario, en cuyo dominio quedó el bien, el que tiene la fuente de la prueba sobre aquellos aspectos.
Por eso, en este caso, en el que se adjudicó un inmueble urbano destinado a vivienda, en el ya lejano año 1.994, la demandante debería haber probado, máxime tras la oposición de la demandada, el destino que le diera a aquél, pues no resulta imaginable que aún esté en su poder ni que no haya obtenido rendimiento alguno de él.
OCTAVO .- En íntima relación con lo anterior, es de aplicación también a este caso la doctrina del retraso desleal, que conllevaría, por reputar abusivo el ejercicio de la acción, la desestimación de la demanda.
Como hemos expuesto, entre otras, en nuestra Sentencia de 24 de octubre de 2.008 "la doctrina del retraso desleal no deja de ser una aplicación concreta o una manifestación específica de la más general doctrina del abuso del derecho.
Tal doctrina la expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre del 2.005, señalando "que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro (prohibición de ir contra los actos propios) y, especialmente, infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo (retraso desleal), vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que determinan que el derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico al amparo de la preceptiva contenida en el artículo 7.1 del Código Civil ".
Con pretensión sistematizadora, la doctrina científica, ha señalado como requisitos o presupuestos de aplicación de la doctrina del retraso desleal los tres siguientes:
1º. Transcurso de un período de tiempo, cuya determinación habrá de hacerse en función de las circunstancias del caso atendiendo a la clase de derecho y a la intensidad de la confianza suscitada.
2º. Omisión del ejercicio del derecho, es decir inactividad de su titular que ha de serle imputable por no existir obstáculos para el mismo.
3º. Confianza legítima de la otra parte en que el derecho no se ejercitará.
De esta sucinta exposición jurisprudencial y doctrinal, se deducirían las siguientes consideraciones que ayudarían a perfilar el concepto jurídico del retraso desleal:
1ª Las consecuencias que cabe predicar de este concepto no se anudan al simple retraso o a la tardanza en la reclamación. Esta circunstancia, meramente pasiva o silente, se tiene en cuanta por la Ley para regular una concreta extinción de los derechos subjetivos, o al menos de la pretensión de su ejercicio, como es la prescripción. Y es claro que el retraso desleal es un concepto netamente distinto al de la prescripción extintiva.
2ª Tampoco cabe confundir el retraso desleal con la condonación tácita que regula el artículo 1.187 del Código Civil Para que ésta se produzca se requiere un acto concluyente, un hecho inequívoco o concluyente, que demuestre el ánimo de liberalidad ínsito en toda condonación o remisión de una deuda.
3º Así pues, la verdadera esencia del concepto, en su dimensión jurídica, está en el adjetivo del retraso. Es la deslealtad la que, definitivamente, desata las peculiares consecuencias.
Y esa deslealtad se funda, si se examina con detenimiento la jurisprudencia, en un "acto equívoco" del acreedor, o más generalmente del titular del derecho reclamado, que induce razonablemente al obligado (como lo haría en cualquier otro que en su situación se hallara) a creer que la deuda no va a ser reclamada, aunque todavía esté viva la acción judicial que le asiste.
NOVENO .- Pues bien, en este caso se dan todos y cada uno de los requisitos expuestos.
No es sólo que haya transcurrido un plazo temporal muy prolongado (catorce años), sin existir obstáculo alguno al ejercicio de la acción, y que se haya mantenido un absoluto e inexplicado mutismo en torno a la deuda que se afirma subsistente, sin ni siquiera reclamarla previamente a este proceso, sino que la adjudicación, por un precio sensiblemente inferior al que tasó el propio Banco para conceder la hipoteca, cuando ese valor de tasación era suficiente para cubrir la deuda reclamada en el proceso de ejecución hipotecaria, se torna en el "acto equívoco" que nutre la idea del retraso desleal, en cuanto no sólo por ese valor entonces tasado, sino por la continua revalorización de los inmuebles urbanos ocurrida en esos catorce años, podía pensar la deudora que el bien cubría de sobra el crédito, y confiar que la no reclamación estaba fundada precisamente en tal circunstancia (...)".
2º Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid se siguió procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria instado por el Banco Hipotecario de España, como concedente del préstamo y titular de la hipoteca, exigiendo, a fecha 24 de enero de 1.992 como cantidad pendiente, la de 3.301.984 pesetas.
3º En subasta celebrada el 2 de junio de 1.994, la entidad ejecutante se adjudicó la finca por la cantidad de 2.590.000 pesetas, siendo el tipo fijado en dicha subasta el de 3.885.000 pesetas.
4º El 7 de octubre de 1.994 se dictó en dicho proceso de ejecución Auto de adjudicación de dicha finca por el precio ofertado, en favor de la ejecutante.
5º Desde aquel momento, nunca se ha reclamado por la demandante (sucesora de Banco Hipotecario de España) ni por su antecesora deuda alguna a los ahora demandados. Ni siquiera antes de interponer esta demanda, presentada el 8 de junio de 2.008, se efectuó reclamación alguna.
Por otro lado, no ha probado la demandante el destino que, bien ella, bien su causahabiente, diera a la vivienda adjudicada, ni la rentabilidad que, en su caso, pudiera haber obtenido de una eventual transmisión onerosa.
QUINTO .- Con independencia de que, tratándose de un préstamo, no puede, en principio, reputarse inexigible por ilíquida la cantidad reclamada, en cuanto, existiendo las bases pactadas en torno al capital y a los intereses, ya sean remuneratorios, ya sean moratorios, es perfectamente posible discutir en el proceso la cuantía exacta debida, que, lógicamente, puede ser distinta o inferior a la reclamada, la desestimación de la demanda se impone por dos tipos de razones que, en este caso, resultan complementarias.
Así, por un lado, la adjudicación del bien hipotecado, atendiendo a su valor y al tiempo transcurrido desde que ingresó en el patrimonio de la demandante (o de su antecesora, que para los efectos jurídicos es lo mismo), puede suponer una satisfacción plena del crédito en toda su extensión, de manera que la actual pretensión supondría un auténtico enriquecimiento injusto; y, por otro lado, el significativo lapso temporal transcurrido en absoluto silencio de la relación jurídica unido al fundamental dato de la adjudicación del bien, entraña retraso desleal en el ejercicio de la acción.
Seguidamente, pasamos a desarrollar estas dos consideraciones.
SEXTO .- Ciertamente, en nuestro sistema, la hipoteca, como derecho accesorio de garantía que es, no limita la responsabilidad universal que deriva de la deuda garantizada para el propio deudor. Para que eso ocurra, se requiere pacto expreso (artículos 105 y 140 de la Ley Hipotecaria y 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por eso, lo mismo que ocurre en el proceso de ejecución ordinario, la realización del bien no extingue de por sí el crédito, sino en la sola medida en que el producto de la venta sea suficiente para ello. De ahí que, en la parte no cubierta por la suma obtenida, el acreedor, ya sin la garantía hipotecaria que queda extinguida por su ejecución, pueda reclamar el resto.
Ahora bien, el proceso de ejecución ofrece al acreedor distintas posibilidades, pues bien puede esperar a obtener la correspondiente cantidad por la puja de los terceros, o bien puede solicitar la adjudicación del bien, con una importante rebaja (el 75% del tipo que sirvió para la subasta, según el articulo 131 de la Ley Hipotecaria vigente al tiempo en que se sustanció el proceso de ejecución previo al presente, o el 50% del tipo, según la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Las diferentes consecuencias prácticas que se producen en uno u otro caso son evidentes: mientras que cuando la finca se adjudica a un tercero, el acreedor sólo recibe los efectivamente pagado por éste, en el caso de adjudicación directa, si bien nominalmente se fija la contraprestación en el importe antes reseñado, en el patrimonio del acreedor entra el propio inmueble, con toda la potencialidad económica que le sea inherente.
Como en la ejecución el principio cardinal, que, a su vez, constituye la meta del proceso, es la satisfacción del acreedor (artículo 570 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), habrá de tenerse en cuenta la efectividad del rendimiento real obtenido por el acreedor. Por más que la Ley le otorgue esa facultad de adjudicación por un precio rebajado, los principios de buena fe y de prohibición del enriquecimiento injusto, obligan a huir del puro nominalismo para atender al beneficio obtenido, de manera que el acreedor debe computar con cargo a la deuda pendiente la totalidad del mismo, sin que pueda reclamar, sin caer en un enriquecimiento abusivo, más que aquello que realmente queda sin cubrir, una vez descontado el rendimiento obtenido.
Así lo expusimos en nuestro Auto de 17 de octubre de 2.003, en caso similar, en el que decíamos lo siguiente: "No podemos olvidar que la ejecución no debe atender a criterios puramente formales y rigoristas, sino simplemente a dar satisfacción al acreedor. Existe una deuda que el ejecutado no paga y a través del procedimiento de ejecución lo que hacemos es tomar ciertos bienes del deudor para con ellos hacer pago al acreedor. El procedimiento se acaba cuando el acreedor ha cobrado.
Tan elementales principios deben ser aplicados al caso concreto, pues lo que se observa es que la ejecutante, a través del mecanismo del artículo 671, se adjudica el bien por el 50% de su valor que, suponen 4.700.000 pesetas (28.247,58 euros), lo que provoca que una vez calculados los intereses y las costas y sumadas al principal nominalmente sea una cantidad insuficiente en 4.304,14 euros, que es la cantidad por la que se pretende se continúe la ejecución.
La especialidad con la que nos encontramos es la confrontación entre el valor de adjudicación y el valor real del bien, pues no debe olvidarse que tal adjudicación no se produce a favor de un tercero, en cuyo caso el ejecutante recibiría sólo el valor de adjudicación, sino a favor del propio ejecutante, que si bien nominalmente paga por él el 50% de su valor, en su patrimonio no entra con tal valor sino con el real de mercado".
Por eso, al reclamar el embargo por las cantidades que nominalmente quedaban pendientes, se estimó que "tal petición contraría la finalidad del procedimiento de ejecución, pues la ejecutante ha logrado con creces la satisfacción de su crédito, lo que debe provocar la declaración de conclusión a estos efectos del procedimiento. La petición, a pesar de estar basada en un precepto legal, se muestra abusiva para el caso correcto y no solo por los principios que inspiran este procedimiento sino por los generales del artículo 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que proscriben el atender cualquier petición que suponga un manifiesto abuso de derecho, como lo sería el hecho de que a pesar de que el bien adquirido por el ejecutante tiene un valor muy superior a la deuda aún se solicite el embargo y realización de nuevos bienes del ejecutado, lo que nos llevaría en cifras reales a un interés desmedido y claramente leonino. La ejecutante, bajo la apariencia de la legalidad formal se extralimita como consecuencia real, por lo que la ley debe privarla de protección al suponer un claro perjuicio para el ejecutado, que al no estar personado en autos desconoce tan desmedida petición".
SEPTIMO.- Este enfoque sustantivo de la cuestión, que impone el deber de aplicar a la extinción de la deuda el precio real obtenido tras la adjudicación, tiene una importante consecuencia procesal.
En efecto, al ejercitar la acción basada en la responsabilidad universal del deudor, el acreedor que se adjudicó el bien hipotecado tiene la carga de probar el destino final del bien, y el precio obtenido por él, si fue objeto de transmisión, o el de la utilidad que le reporte, si ha habido alguna cesión temporal del mismo.
La carga de la prueba se deriva del principio de facilidad probatoria que proclama ahora el artículo 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues es el acreedor hipotecario, en cuyo dominio quedó el bien, el que tiene la fuente de la prueba sobre aquellos aspectos.
Por eso, en este caso, en el que se adjudicó un inmueble urbano destinado a vivienda, en el ya lejano año 1.994, la demandante debería haber probado, máxime tras la oposición de la demandada, el destino que le diera a aquél, pues no resulta imaginable que aún esté en su poder ni que no haya obtenido rendimiento alguno de él.
OCTAVO .- En íntima relación con lo anterior, es de aplicación también a este caso la doctrina del retraso desleal, que conllevaría, por reputar abusivo el ejercicio de la acción, la desestimación de la demanda.
Como hemos expuesto, entre otras, en nuestra Sentencia de 24 de octubre de 2.008 "la doctrina del retraso desleal no deja de ser una aplicación concreta o una manifestación específica de la más general doctrina del abuso del derecho.
Tal doctrina la expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre del 2.005, señalando "que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro (prohibición de ir contra los actos propios) y, especialmente, infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo (retraso desleal), vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que determinan que el derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico al amparo de la preceptiva contenida en el artículo 7.1 del Código Civil ".
Con pretensión sistematizadora, la doctrina científica, ha señalado como requisitos o presupuestos de aplicación de la doctrina del retraso desleal los tres siguientes:
1º. Transcurso de un período de tiempo, cuya determinación habrá de hacerse en función de las circunstancias del caso atendiendo a la clase de derecho y a la intensidad de la confianza suscitada.
2º. Omisión del ejercicio del derecho, es decir inactividad de su titular que ha de serle imputable por no existir obstáculos para el mismo.
3º. Confianza legítima de la otra parte en que el derecho no se ejercitará.
De esta sucinta exposición jurisprudencial y doctrinal, se deducirían las siguientes consideraciones que ayudarían a perfilar el concepto jurídico del retraso desleal:
1ª Las consecuencias que cabe predicar de este concepto no se anudan al simple retraso o a la tardanza en la reclamación. Esta circunstancia, meramente pasiva o silente, se tiene en cuanta por la Ley para regular una concreta extinción de los derechos subjetivos, o al menos de la pretensión de su ejercicio, como es la prescripción. Y es claro que el retraso desleal es un concepto netamente distinto al de la prescripción extintiva.
2ª Tampoco cabe confundir el retraso desleal con la condonación tácita que regula el artículo 1.187 del Código Civil Para que ésta se produzca se requiere un acto concluyente, un hecho inequívoco o concluyente, que demuestre el ánimo de liberalidad ínsito en toda condonación o remisión de una deuda.
3º Así pues, la verdadera esencia del concepto, en su dimensión jurídica, está en el adjetivo del retraso. Es la deslealtad la que, definitivamente, desata las peculiares consecuencias.
Y esa deslealtad se funda, si se examina con detenimiento la jurisprudencia, en un "acto equívoco" del acreedor, o más generalmente del titular del derecho reclamado, que induce razonablemente al obligado (como lo haría en cualquier otro que en su situación se hallara) a creer que la deuda no va a ser reclamada, aunque todavía esté viva la acción judicial que le asiste.
NOVENO .- Pues bien, en este caso se dan todos y cada uno de los requisitos expuestos.
No es sólo que haya transcurrido un plazo temporal muy prolongado (catorce años), sin existir obstáculo alguno al ejercicio de la acción, y que se haya mantenido un absoluto e inexplicado mutismo en torno a la deuda que se afirma subsistente, sin ni siquiera reclamarla previamente a este proceso, sino que la adjudicación, por un precio sensiblemente inferior al que tasó el propio Banco para conceder la hipoteca, cuando ese valor de tasación era suficiente para cubrir la deuda reclamada en el proceso de ejecución hipotecaria, se torna en el "acto equívoco" que nutre la idea del retraso desleal, en cuanto no sólo por ese valor entonces tasado, sino por la continua revalorización de los inmuebles urbanos ocurrida en esos catorce años, podía pensar la deudora que el bien cubría de sobra el crédito, y confiar que la no reclamación estaba fundada precisamente en tal circunstancia (...)".
