Poder notarial de representación con facultades para vender o enajenar bienes inmuebles, sin designar bienes concretos. Análisis
El caso analizado por la sentencia dictada el 27/11/2019 por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo es el de un hijo que, utilizando un poder notarial conferido por su madre, contrata un préstamo ofreciendo como garantía una opción de compra sobre la vivienda de aquélla.
La sentencia parte sobre los siguientes hechos:
-El poder notarial otorgado a favor del hijo, si bien especificaba las facultades de enajenar o vender bienes inmuebles, no designaba los bienes concretos sobre los que se podían ejercer dichas facultades.
-El contrato de préstamo a favor del hijo en el que se pactó como garantía la opción de compra de la vivienda de la madre fue celebrado al día siguiente en una notaría distinta, y la vivienda y plaza de garaje sobre las que se ejercitaron la opción de compra tenían un valor conjunto superior a los 100.000 € siendo el importe de la opción de compra pactada de12.212 € y el préstamo garantizado por dicha opción de 24.000 €.
En el análisis del caso, el Tribunal Supremo efectúa una interpretación del art. 1713 CC, referido al mandato, y cuyos dos párrafos establecen que «El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración» y que «Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso».
El TS estima que si se concede genéricamente un poder de representación y no se especifican suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar «actos de administración», pues la atribución de facultades para «transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio» deben constar inequívocamente.
Ahora bien, si en el poder ya se especifica la facultad de realizar actos de «riguroso dominio» no sería necesario que se especifiquen los bienes afectados. Esto significa que si consta el poder de representación recogiendo de un modo expreso la facultad de ejecutar actos de enajenación no será necesario que, además, se detallen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere, no existiendo ningún precepto que imponga dicho requisito, siendo por ello suficiente que las facultades conferidas -de un modo expreso- se refieran genéricamente a los bienes del poderdante.
Ello no obstante, el que se admita formalmente dicho poder de representación sin especificación de bienes afectados, no significa que dicho poder quede inmune al análisis sobre su modo de ejercicio.
Y éste precisamente ha sido el caso objeto de la sentencia, ya que el TS reconoce la nulidad de todas las actuaciones y negocios jurídicos amparados por el poder otorgado por la madre a favor del hijo no por invalidez o insuficiencia del mismo, sino por su ejercicio abusivo.
En palabras del TS, “la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia o de validez del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder. En el caso, hay indicios que llevan a la convicción de que así fue” (…)
“Partiendo de lo anterior puede igualmente afirmarse que, a pesar de que no explicite el razonamiento, tampoco es irracional (…) que la demandante no pudo querer ofrecer su vivienda como garantía del pago de un préstamo por un importe inferior a la mitad de ese valor que se atribuye a la vivienda, por mucho que pueda admitirse que pudiera querer apoyar a su hijo a solventar su precaria situación económica. El razonamiento de la sentencia recurrida refleja la asunción de las alegaciones vertidas por la demandante en su demanda y posteriormente en su recurso de apelación acerca de los datos que evidencian el carácter usurario de la operación. Aunque finalmente no sea la ley de usura la aplicada, son esas circunstancias las que permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Estas mismas razones revelan igualmente que no concurre buena fe en las demandadas (prestamistas), pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer en el momento de la celebración de los contratos el carácter abusivo del ejercicio del poder por parte de D. WWW (hijo)”.
El TS efectúa, además, “Una advertencia final. No es un obstáculo a lo que se acaba de decir que las demandadas (prestamistas) sean también mujeres de edad avanzada que solo quieren sacar rentabilidad a su dinero y que fueran representadas por sus hijos, en los que confiaron. Aun cuando ellas fueran las destinatarias de los negocios, la mala fe de quienes las representaron es relevante y se les comunica”.
