Doctrina Legal sobre gastos asociados a préstamos hipotecarios. El Tribunal Supremo delimita qué gastos son a cuenta del banco y cuáles han de ser abonados por los prestatarios

El Tribunal Supremo fija doctrina legal sobre gastos hipotecarios, en diversas sentencias cuyas conclusiones en cuanto al pago de dichos gastos son los siguientes:

-Comisión de apertura
Será a cargo del cliente prestatario, si así lo predispone el contrato en una cláusula que cumpla el control de transparencia que el TS presupone ya cumplido puesto que  “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio"

-Aranceles notariales
Se distingue entre la escritura de constitución del préstamo (costes de la matriz de la escritura), escritura de modificación, escritura de cancelación del préstamo hipotecario y copias de las propias escrituras . 

En el caso de las escrituras de constitución y modificación, los gastos se repartirán entre el banco y el cliente toda vez que ambas partes resultan interesadas en las actuaciones reflejadas en las mismas. El coste de las escrituras de cancelación serán a cargo del cliente prestatario y las copias de las distintas escrituras notariales serán sufragadas por quienes las soliciten.

-Aranceles Registrales

Los gastos de inscripción registral de la constitución de la hipoteca serán a cargo de la entidad prestamista y no del hipotecado; por el contrario, los gastos de inscripción registral de la cancelación de la hipoteca será por cuenta del prestatario o hipotecado.

-Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

El Tribunal Supremo exime a las entidades bancarias de abonar estos gastos exclusivamente en los contratos celebrados antes del 10 de noviembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El impuesto será abonado por las entidades bancarias en los contratos que se celebren a partir de de dicha fecha.

-Gastos de gestoría
Los gastos de gestoría serán compartidos por el prestamista y el prestatario, a la mitad.

Extracto de las sentencias publicado en poderjudicial.es redactado por el Gabinete Técnico del Tribunal Supremo

TRIBUNAL SUPREMO.- SALA CIVIL. GABINETE TÉCNICO

Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero. 

DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE CLÁUSULAS ABUSIVAS: COMISIÓN DE APERTURA, IAJD, ARANCELES DE NOTARIO Y REGISTRADOR Y GASTOS DE GESTORÍA

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

En primer lugar, analiza la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura. Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”

En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

1- Son pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos
terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.
La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.
La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto. 

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.
También se impone el pago por mitad de los mismos.

Madrid, enero de 2019.
Área civil del Gabinete Técnico.

Archivos asociados: Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero

• TS 23 enero 2019 sent1a
• TS 23 enero 2019 sent2
• TS 23 enero 2019 sent3
• TS 23 enero 2019 sent4
• TS 23 enero 2019 sent5

Sobre la connivencia de los poderes públicos ante las prácticas abusivas bancarias: “Preferentes, deuda subordinada y dolo bancario”, artículo de Francisco J. Bastida

Preferentes, deuda subordinada y dolo bancario
Francisco J. Bastida 

La crisis financiera ha dejado al descubierto, entre otras muchas cosas, las prácticas abusivas de los bancos y la connivencia de los poderes públicos con el poder económico. Una pesadilla del peor liberalismo político y económico.

Los bancos han abusado de los suscriptores de hipotecas con cláusulas y prácticas contrarias a derecho, sin la oposición de ninguna autoridad económica, ni de notarios, registradores y jueces. Han tenido que ser las víctimas las que sacudiesen la conciencia jurídica de algunos jueces para que, al final, fuese el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el que ordenase abrir los ojos a tanto ciego institucional.

Además de prestar dinero alegremente, pero exigiendo garantías exorbitantes, bancos y cajas se han dedicado a captar los ahorros de sus clientes, abusando de su confianza. Primero fisgando en sus cuentas, un atentado a su intimidad, para saber la cuantía de sus ahorros y después llamándoles para invertir en unos productos rentables y convertibles; en algunos casos con fecha de vencimiento como si fuese un depósito a plazo fijo. En la inmensa mayoría de los casos los inversores prestaron su consentimiento sin una correcta información, en la que se ocultaban datos esenciales; uno en especial, que la inversión no era segura y que, por tanto, no eran clientes adecuados para esos productos. Siendo benévolos, se podría pensar que bancos y cajas actuaban ocultando los riesgos que corrían estos clientes (a los que halagaba con el trato de "preferentes"), en la creencia de que el peor de los escenarios, el colapso de estos productos híbridos, era muy improbable. Pero aun así, bancos y cajas han actuado no sólo de manera temeraria, sino con lo que en derecho penal se denomina "dolo eventual", es decir, no con el ánimo deliberado de perjudicar a sus clientes, pero sí con la voluntad de no dejar de captar sus ahorros ocultando el riesgo que corrían, incluso en el caso de que ese escenario improbable se hiciese realidad. Y la realidad se hizo presente, poniendo en evidencia la actividad dolosa de bancos y cajas, dejando maniatados a los que creían tener sus ahorros a salvo de cualquier contingencia, porque en cada extracto mensual aparecía su inversión anotada como "renta fija".

¿Qué es lo que hace el Gobierno? Desconocer la realidad y tratar el problema al más puro estilo liberal, como si los clientes de preferentes y de deuda subordinada fueran inversores duchos en estos productos, y no víctimas en masa de un consentimiento prestado con deliberada falta de información y con abuso de la confianza depositada en la entidad bancaria.

Las medidas adoptadas benefician al delincuente y no a la víctima, dejando a un lado la responsabilidad de las entidades bancarias. Pero es que para el Estado no hay delincuentes ni víctimas, sino, todo lo más, inversores poco diligentes e incluso negligentes, a los que desde el gobierno se les echa una mano, buscándole con tales medidas una buena salida.

La salida consiste en que las participaciones en preferentes y en deuda subordinada se canjeen por acciones de la entidad que las emitió. El canje puede ser voluntario o forzoso; en ambos casos con una sustancial pérdida segura o muy previsible del valor de lo invertido. Como se quiere ignorar el engaño inicial, se sigue con la comedia liberal de que todo se ha hecho desde el principio con absoluta trasparencia y que se va a seguir haciendo. Así, se habla de canje "voluntario", cuando, en realidad, se pone la pistola al pecho del inversor y se le advierte de la posibilidad de un canje forzoso mucho más gravoso. Ante tal amenaza, el que opta por el canje voluntario se encuentra con que debe pasar un test de idoneidad para ser accionista, o sea, una prueba que demuestre que tiene conocimientos suficientes de lo que significa ser accionista y el riesgo económico que ello significa. Hecho el test, el resultado es que no es un cliente idóneo para tal operación, porque el 99 por 100 de aquellos suscriptores ya no eran idóneos para los productos que de manera engañosa o desinformada adquirieron.

Pese a ello y para curarse en salud, tras el test con resultado negativo, la entidad bancaria pone a la firma del "voluntario", que opta por el canje como mal menor, un papel humillante. Debe firmar que, pese a no ser un cliente idóneo para convertirse en accionista, desea canjear su anterior inversión tóxica por acciones del banco. Además, para que no haya dudas, al lado de su firma debe escribir de su puño u letra: "no conveniente". Todo un atentado a la dignidad de la persona, que se ve, bajo amenaza de un mal mayor, en la necesidad de firmar que no le conviene un producto, pero que lo va a tomar. A esto se le llama vulneración del derecho fundamental a la integridad moral de las personas. No se le permite salvar con su firma que acepta el canje para evitar daños mayores, ni que se reserva las acciones legales para reclamar ante tal atropello. Sólo puede firmar: me han dicho que soy una persona prudente y que seré un temerario si compro las acciones, pero deseo hacerlo. Firmado: soy un imprudente.

Esperemos que los jueces españoles o europeos pongan freno a tanto latrocinio bancario en nombre del liberalismo, y que sea antes de que la lucha por la dignidad y los ahorros arrebatados se libre en otros ámbitos. Entre tanto, el principal depósito con el que cuentan los bancos, la confianza de sus clientes, se diluye con celeridad. Sin él los demás depósitos vuelan y eso es lo que están haciendo los ahorradores, que cada vez se sienten más chipriotas.

P.D.: ¿Los miembros de consejos de administración de bancos y, sobre todo, de cajas de ahorro, han pasado algún test de idoneidad para el cargo o simplemente firman que cobrarán sueldos e indemnizaciones millonarias sin responsabilidad alguna?

Francisco J. Bastida

Estradense. Catedrático de Derecho Constitucional

Fuente: Faro de Vigo

Cláusulas suelo: el Tribunal Supremo da otro varapalo a la banca, pero no resuelve si es admisible que pervivan los efectos de las cláusulas declaradas nulas

El Pleno de la Sala Primera ha anulado ocho cláusulas suelo presentes en los préstamos hipotecarios de Caja Segovia -ahora integrada en Bankia- por "falta de transparencia" en la configuración de los contratos, según ha informado en un comunicado.

La sentencia, dictada el 8 de septiembre de 2014 y cuyo ponente ha sido Francisco Javier Orduña Moreno, reitera la doctrina fijada por la su anterior sentencia de 9 de mayo de 2013 que declaró nulas las cláusulas suelo de miles de contratos de préstamos hipotecarios que habían sido suscritos con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), Cajamar y Novagalicia Banco al considerar que existía falta de transparencia de las entidades a la hora de informar a sus clientes sobre la presencia de dichas cláusulas en sus hipotecas.

La nueva sentencia reafirma la doctrina ya fijada entonces y consagra "definidamente" ,según un comunicado emitido por el propio Tribunal Supremo, el control de "transparencia real  que se enmarca en el control general de abusividad y que implica el necesario cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes a la hora de configurar estos contratos que permitan que el consumidor comprenda realmente las consecuencias jurídicas y económicas del producto o servicio ofertado. Y este control de transparencia no se reduce a la necesidad de que las cláusulas sean simplemente claras desde el punto de vista gramatical".

El Tribunal se refiere al necesario cumplimiento de unos "especiales deberes" a la hora de configurar estos contratos que permitan que el consumidor comprenda "realmente las consecuencias jurídicas y económicas" del producto. Y aclara que este control de transparencia no se reduce a la necesidad de que las cláusulas sean "simplemente claras" desde el punto de vista gramatical.

En el caso que fue objeto de la nueva sentencia referido a diversas cláusulas contenidas en los contratos de préstamos hiptoecarios de Caja Segovia el Tribunal Supremo constata que "no se observa que el predisponente incluyera los criterios precisos y comprensibles en orden a que los prestatarios pudieran evaluar, directamente, el alcance jurídico de la cláusula suelo respecto a lamodulación de la oferta comercial que se realizaba".

También considera que el alcance de las cláusulas suelo no formó parte de las negociaciones y tratos preliminares que se llevaron a cabo, ni tampoco resultó destacado y diferenciado, específicamente, ni en el marco de la oferta comercial realizada, ni en el contexto de las escrituras públicas de los préstamos hipotecarios, objeto de estudio, en donde su referencia se realiza sin resalte o especificidad alguna, dentro de una cláusula mas amplia y extensa rubricada, significativamente, en atención a la regulación del "interés variable" del préstamo y que "también resulta significativo que la parte recurrida, fuera de probar los anteriores extremos en el curso de la reglamentación predispuesta, descargue el cumplimiento de su propio deber de transparencia en los protocolos notariales de los contratos celebrados". En este sentido, aclara el T.S., "debe señalarse, sin perjuicio de la importante función preventiva que los Notarios realizan sobre el control previo de las condiciones generales de la contratación que, conforme a la caracterización y alcance del control de transparencia expuesto, la comprensibilidad real debe inferirse del propio juego o desarrollo de la reglamentación predispuesta, de forma que la lectura de la escritura pública y, en su caso, el contraste de las condiciones financieras de la oferta vinculante con la del respectivo préstamo hipotecario, no suplen, por ello solos, sin protocolo o actuación específica al respecto, el cumplimiento de este especial deber de transparencia".

Ese deber de transparencia tampoco se cumple en el ámbito de la "transparencia formal o documental" que acompaña a este modo de contratar, particularmente del documento en donde se contempla la llamada oferta vinculante, ya que "el citado documento sigue el mismo esquema formal de las escrituras públicas analizadas en donde la cláusula suelo, referida a un "tipo mínimo anual", queda encuadrada en el apartado correspondientemente rubricado con referencia excluida al "tipo de interés variable" (condición 3 bis de la oferta), sin mayor precisión y comprensibilidad de su alcance o relevancia y en un contexto caracterizado por la abundancia de datos y formulaciones bancarias, ausente, por otra parte, de simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés mínimo en el momento de la contratación; criterios, todos ellos, tenidos en cuenta por esta Sala en el caso similar que dio lugar a la Sentencia de 9 de mayo de 2013".

Pese a lo positivo de este pronunciamiento, la sentencia deja sin aclarar si mantiene el criterio sobre la pervivencia de efectos de las cláusulas suelo declaradas nulas y que impide que los afectados por la aplicación de estas cláusulas puedan percibir la totalidad de las cuantías cobradas por los bancos ilícitamente, al aplicar cláusulas reconocidas como nulas, ilegales y abusivas por el propio Tribunal Supremo.

Descargar la sentencia aquí (fuente: poderjudicial.es)

Los desahucios y la perversión del sistema hipotecario en España. Artículo de Francisco J. Bastida

Fuente: "La Tira y Afloja" http://www.lne.es/humor/

Los desahucios y la perversión del sistema hipotecario en España 

Francisco J. Bastida, Catedrático de Derecho Constitucional

"Hay que reforzar el sistema de controles y aplicar los ya existentes para no poner a la libre disposición de los intereses particulares de los bancos el poder público"

 

"El sistema notarial está viciado en su misma organización. El notario ejerce una función pública, pero es un agente clientelar"

El drama de los desahucios es la punta del iceberg de un sistema hipotecario que se ha ido pervirtiendo por la voracidad insaciable de los bancos, ayudada por la desidia e incluso connivencia de los poderes y agentes públicos.

La crisis económica deja al descubierto un sinfín de desastres sociales, que sólo la insensibilidad y la ignorancia pueden achacar a que la gente vivía por encima de sus posibilidades, salvo que confiar en seguir teniendo un empleo y un sueldo todos los meses sea de personas irresponsables y temerarias y salvo que se considere una decisión irracional comprar un piso en vez de alquilarlo, cuando la cuota hipotecaria que se le ofrece es inferior a la renta por alquiler. Sencillamente sucede que de la noche a la mañana la gente se ve en el paro y, después de unos meses, en el desamparo. Seguramente se tendría que haber sido más previsor, pero cuando desde el Gobierno se proclamaba que España va bien, que no había crisis, que el sistema bancario español era el más sólido de Europa y que ya se veían brotes verdes, lo lógico era fiarse y no recelar.

En todo caso, puestos a repartir culpas, hay una cosa clara. A la hora de firmar una hipoteca ha existido y existe un desequilibrio evidente entre el banco y el que contrae la deuda. El banco desnuda por completo al cliente y a su familia. Llega a saberlo todo de él, mientras que el cliente sólo ve lo que tiene que pagar como cuota mensual de devolución del préstamo (y normalmente sólo las cuotas del primer año, si el interés es variable). La letra pequeña también está, pero no se negocia; casi no se ve y para entenderla hay que tener gafas de profesional. La hipoteca es un título ejecutivo muy fuerte -a la vista está la rapidez con la que se desahucia por su impago- y por ello está rodeada de especiales garantías. Sin embargo, en la práctica, estas garantías y controles no han ayudado siempre a la parte más débil; por el contrario, han contribuido a que ese desequilibrio aumentase.

Aunque se va al notario a firmar una hipoteca, quien la redacta es el banco o el promotor inmobiliario que se ampara tras él. La hipoteca tiene una garantía inmobiliaria, de manera que lo que responde por el préstamo en caso de impago es el inmueble. Lo normal es que el préstamo se otorgue por un importe inferior al inmueble, para cubrir tanto el principal de la deuda como los intereses y las costas del proceso de la reclamación y ejecución de la deuda. Pero la voracidad de los bancos les ha llevado a poner delante del cliente una superhipoteca por el cien por cien e incluso por más del valor del inmueble. Para ello han recurrido, entre otras medidas, a tasaciones irreales, a confiar en que, de tener que vender el inmueble hipotecado, su valor compensaría la deuda contraída por el cliente, a protegerse de los impagos con intereses exorbitantes de demora y a obligar al cliente a suscribir garantías de tipo personal con un abanico de avales y seguros, no sólo del impago del propio préstamo, sino también de la vivienda y de la propia vida. En suma, una actividad muy arriesgada que los bancos, teóricos especialistas en la gestión de riesgos, no han asumido, sino que la trasladan al firmante de la hipoteca y, en su caso, a sus avalistas.

En un mercado hipotecario masificado, donde los compradores no son, como en el siglo XIX, personas instruidas y asesoradas por sus abogados de confianza, el ejercicio de la función notarial en las operaciones hipotecarias tendría que ser más estricto que antaño. Pero ocurre lo contrario. El notario es un fedatario público y su función no es leer aprisa y corriendo unos folios redactados de forma ininteligible para el común de los mortales, sino, como mínimo, advertir y asesorar a las partes, sobre todo a la más débil, de lo que firman y de sus consecuencias. Al igual que sucede en la sanidad, la firma de una escritura pública es la rúbrica de un consentimiento, pero este consentimiento debe ser previamente informado y advertido de los efectos secundarios. Rara vez sucede esto, porque el sistema notarial está viciado en su misma organización. El notario ejerce una función pública, pero es un agente clientelar. Quiere esto decir que vive de su clientela y, aunque quien le paga es el comprador y contrayente de la deuda hipotecaria, quien le lleva la clientela es el banco. Tanto es así que en muchas ocasiones ni siquiera se la lleva a la notaría, sino que es el notario el que se desplaza al banco para firmar en su sede. La consecuencia es que si un notario se esmera en su función de que la escritura sea un consentimiento informado, con advertencias al comprador de los riesgos que adquiere al firmar una hipoteca, es probable que el banco decida elegir otro notario, porque el notario -como la práctica nos enseña a diario- nunca lo elige el comprador, sino el banco. Evidentemente cuando el sistema se pervierte, la culpa es de quien lo sostiene y, en este caso, la mayor responsabilidad está en los colegios notariales, que no se preocupan y menos amparan suficientemente el ejercicio imparcial la función notarial, máxime cuando la hipoteca es en términos absolutos y relativos la operación más jugosa entre todas las que autorizan los notarios. Las escrituras de hipoteca -todo el mundo lo puede comprobar- parecen por su grosor verdaderas novelas.

Tampoco ha habido un control por los registradores de la propiedad. Podían haber inspeccionado las tasaciones que se inscribían. No es posible que la tasación de un inmueble a hipotecar la haga un técnico elegido por el banco y que el Registro de la Propiedad la dé por buena, sin exigir un tasador imparcial y sin denegar su inscripción si el crédito concedido supera el porcentaje prevenido en la ley del valor de la finca tasada. Máxime, sabiendo que está poniendo en manos del banco un título ejecutivo, más poderoso incluso que los de la propia Administración, por un importe que no se correspondía con el valor del mercado del bien hipotecado.

Tampoco se libran de culpa los jueces que, al fin y al cabo, son los que ordenan la ejecución. Ahora ponen el grito en el cielo, pero tendrían que haber analizado con lupa el título ejecutivo y, en general, no lo han hecho. Han consentido en ampliar la fuerza del ejecutivo hipotecario que, según la ley, sólo comprende el principal del crédito, los intereses ordinarios devengados y las costas causadas. Por una mala praxis se ha extendido también a los intereses de demora, que no son propiamente del título ejecutivo y que deberían reclamarse por otra vía. Unos intereses de demora que además son exorbitantes, con una función claramente sancionadora, por lo que el juez podría utilizar sus facultades de moderación para reducirlos cuando son excesivos. De igual manera deberían excluirse de la reclamación hipotecaria por falta de título ejecutivo las deudas por impago de los seguros de vida o impuestos de vivienda o cualesquiera otros gastos accesorios a la hipoteca. Podría haber indagado también el juez, y generalmente no lo ha hecho, sobre la certeza y subsistencia de la deuda cuya ejecución le pide el banco; en especial, sobre si cada vez que cambiaban las condiciones del crédito por ser de tipo variable se le informaba al cliente sobre la posibilidad de desistimiento, es decir, de cambiar de banco, o sobre si los pagos hechos por el deudor habían sido correctamente imputados a la deuda más onerosa entre las pendientes, o los abonos y cargos fueron contabilizados en su fechas, o procedía la compensación con el saldo de alguna otra cuenta del deudor, etcétera. Todo esto y mucho más puede hacer un juez, sin tener que llegar a un uso alternativo del derecho, como algunos pretenden, como si la ley no le diese los instrumentos necesarios para hacer el control. Basta con que aplique con celo y diligencia la ley.

Hasta ahora se dictaban desahucios con muy pocos miramientos. Incluso se criminalizaba a las víctimas como desaprensivos que nunca debieron de meterse en tales créditos y defendidos por zarrapastrosos del 15-M. Pocos podían pensar que al lanzamiento del desahucio ordenado por un juez se le adelantase el desahuciado tirándose por el balcón.

La conclusión no es que haya que hacer tabla rasa de las deudas hipotecarias, porque eso repercutiría negativamente en los que pagan, en el mercado hipotecario secundario, en el coste de los nuevos créditos y, a la postre, en los contribuyentes que, vía impuestos, pagarían las deudas de los morosos con los bancos. Por supuesto, hay que regular los casos más extremos de desahucio pero, sobre todo, hay que reforzar el sistema de controles y aplicar los ya existentes para no poner a la libre disposición de los intereses particulares de los bancos el poder público, con un título tan ejecutivo, y por tanto peligroso, como lo es el hipotecario.

Fuente: La Nueva España / El Faro de Vigo

http://www.lne.es/opinion/2012/11/18/perversion-sistema-hipotecario-espana/1328385.html?utm_medium=rss

http://www.farodevigo.es/opinion/2012/11/18/desahucios-perversion-sistema-hipotecario-espana/713339.html